Статья 239. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится • Юрист Глобал

1. В случаях, когда изъятие земельного участка ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьями 284 — 286 настоящего Кодекса.

Абзац утратил силу с 1 апреля 2015 года. — Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ.

2. Утратил силу с 1 апреля 2015 года. — Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ.

Комментарий к ст. 239 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи посвящен условиям отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Недвижимое имущество (здания, сооружения и др.), находящееся на земельном участке, изъятие которого обусловлено государственными или муниципальными нуждами, выкупается у собственника или продается с публичных торгов только по решению суда. Подробный порядок выкупа и продажи этого имущества регулируется ст. ст. 279 — 282 и 447 — 449 ГК (см. коммент. к ним). При определении законности изъятия имущества нужно руководствоваться ч. 3 ст. 35 Конституции.

2. Во всех случаях принудительного изъятия имущества собственник вправе настаивать на его предварительном и равноценном возмещении. Основания, условия и порядок возмещения установлены в ст. ст. 49, 55, 57, 63 ЗК. Собственнику возмещается стоимость строений, жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или расходов по переносу их на новое место, стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений, незавершенного производства.

3. Решение суда об изъятии имущества выносится по требованию государственного или муниципального органа, которые должны располагать убедительными доказательствами необходимости изъятия именно данного земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также о справедливости компенсации.

4. Действие комментируемой статьи может быть расширено в специальном законодательстве, причем с ограничением территории применения соответствующих норм.

Например, ст. 15 ФЗ от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (СЗ РФ. 2007. N 49. Ст. 6071) установила особенности изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях организации и проведения указанных игр и развития города Сочи как горноклиматического курорта.

Например, по выбору граждан, являющихся собственниками земельных участков и расположенных на них индивидуальных жилых домов, взамен изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения земельных участков и расположенных на них индивидуальных жилых домов им могут предоставляться земельные участки и расположенные на них индивидуальные жилые дома или жилые помещения в жилых домах блокированной застройки, в многоквартирных домах. При этом собственник жилого помещения, изымаемого в соответствии с рассматриваемой статьей, не обязан компенсировать разницу, возникающую в результате предоставления ему иного, более ценного жилого помещения.

Практика применения указанного Закона, равно как и комментируемой статьи, показывает, что главным камнем преткновения являются два вопроса: о достаточности оснований для изъятия участка, на котором находится недвижимое имущество, и о справедливости выкупной цены за это имущество.

5. Пункт 2 комментируемой статьи расширяет ее действие на случаи изъятия горных отводов, водных объектов и других обособленных природных объектов, на которых находится имущество.

Судебная практика по статье 239 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 03.07.2018 N 306-ЭС18-8646 по делу N А57-17337/2017

Руководствуясь статьями 235, 239 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 и исходили из того, что администрацией не принимались решения о сносе либо реконструкции указанного выше многоквартирного дома, решения об изъятии спорного помещения, либо об изъятии земельного участка, на котором расположен жилой многоквартирный дом для государственных или муниципальных нужд, в рамках реализации ведомственной целевой программы «Переселение граждан города Саратова из аварийного жилищного фонда в 2013-2017 годах», утвержденной постановлением администрации от 08.07.2013 N 1347, указанный дом подлежал расселению, названной целевой программой выкуп нежилых помещений не предусмотрен.

Определение Верховного Суда РФ от 10.12.2018 N 298-ПЭК18 по делу N А50-23011/2016

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 35 Конституции Российской Федерации, статьями 1, 235, пунктом 1 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее — Закон N 68-ФЗ), частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что признание спорного дома аварийным и подлежащим сносу лишает предпринимателей возможности использовать принадлежащее им имущество; решение о предстоящем сносе здания, которое принято и находится в стадии исполнения, свидетельствует о фактическом изъятии из владения и прекращении права собственности. При этом суд признал, что правовые последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу для собственников нежилых помещений законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о нарушении прав и законных интересов предпринимателей и, определив цену выкупа на основании экспертного заключения, удовлетворил иск частично.

Определение Верховного Суда РФ от 11.01.2019 N 310-ЭС18-22902 по делу N А62-170/2017

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 131, 222, 239, 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, частями 1, 2, 4, 6, статьи 51, частью 2 статьи 52, частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Администрации.

Определение Верховного Суда РФ от 28.02.2019 N 306-ЭС19-711 по делу N А57-25245/2017

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьей 71 и 82 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, назначенной с целью определения размера возмещения за изымаемое нежилое помещение, руководствуясь статьей 35 Конституции Российской Федерации, статьями 6, 126, 215, 235, 239 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), пришли к выводу об обоснованности иска.

Определение Верховного Суда РФ от 28.06.2019 N 306-ЭС19-9715 по делу N А57-14652/2017

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключение судебной экспертизы, назначенной с целью определения размера возмещения за изымаемое нежилое помещение, суд, руководствуясь статьей 35 Конституции Российской Федерации, статьями 6, 126, 215, 235, 239 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, требования удовлетворил частично.

Определение Верховного Суда РФ от 02.08.2019 N 307-ЭС19-11419 по делу N А56-4300/2018

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 239, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 27 статьи 34, части 3 статьи 96 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив отсутствие надлежащих и бесспорных доказательств неисполнения или ненадлежащего исполнения обществом обязательств по контракту, истечение срока его действия, пришли к выводу, что основания для удержания обеспечительного платежа отпали.

Определение Верховного Суда РФ от 09.01.2017 N 303-ЭС16-14807 по делу N А37-1715/2015

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требование за счет казны муниципального образования, руководствовались положениями статей 210, 239, 689, 690, 695 Гражданского кодекса Российской Федерации, 154, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходили из того, что в рассматриваемом случае комитет, как собственник объекта недвижимости, обязан в силу закона оплатить поставленный ему истцом коммунальный ресурс.

Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2017 N 308-ЭС16-18902 по делу N А53-22889/2015

Руководствуясь статьями 235, 239 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, установив, что земельный участок, на котором находится принадлежащее обществу недвижимое имущество, изъят для муниципальных нужд, общество лишено возможности использовать принадлежащие ему нежилые помещения и в связи со сносом многоквартирного дома произойдет принудительное прекращение права собственности общества на них, суды удовлетворили иск, определив размер компенсации за изымаемые помещения с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.02.2017 по делу N 306-ЭС16-9944, А55-5004/2014

Удовлетворяя исковые требования, суды трех инстанций руководствовались статьями 239, 279 — 282, 284 — 286 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), пунктом 2 части 1 статьи 49, статьями 55, 57, 63 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) и исходили из правомерности изъятия спорного имущества для нужд Самарской области путем выкупа.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.02.2017 по делу N 303-ЭС16-14807, А37-1715/2015

Определение Верховного Суда РФ от 15.05.2017 N 301-ЭС17-4641 по делу N А43-15998/2015

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьей 239 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 30 Закона N 108-ФЗ, оценив экспертные заключения в совокупности с другими доказательствами по делу и сделав вывод о том, что экспертное заключение от 12.08.2016, подготовленное экспертами общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Выбор» и общества с ограниченной ответственностью «Независимое экспертное бюро», соответствует действующему законодательству и наиболее полно отражает реальную стоимость объектов оценки, установили выкупную стоимость изъятого имущества в размере 23 244 000 руб.