Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости • Юрист Глобал

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Комментарий к ст. 271 ГК РФ

1. Пункт 1 ст. 271 рассчитан на случаи, когда собственник земельного участка не совпадает в одном лице с собственником расположенного на нем недвижимого имущества. Последний обладает правом пользования чужим земельным участком, если он предоставлен собственником земельного участка под эту недвижимость.

Земельным участком, предоставленным под недвижимость, считается участок, который обслуживает здание, строение или сооружение, т.е. который занят недвижимостью и необходим для ее использования. Его площадь определяется п. 3 ст. 33 и п. 2 ст. 35 ЗК, согласно которым при выделении земли требуется соблюдение общих градостроительных, противопожарных, санитарных норм, правил об определении границ охранных зон и т.п.

Собственник земельного участка при выделении его под недвижимость определяет совместно с собственником недвижимости вид права, на котором земельный участок предоставляется (право аренды, постоянного (бессрочного) пользования, срочного безвозмездного пользования или др.). Вид права указывается в решении о предоставлении земельного участка (если он находится в государственной или муниципальной собственности) или в договоре (если он находится в частной собственности).

2. Закон прямо не указывает, какое право возникает на земельный участок у собственника недвижимости, если в решении о предоставлении или в договоре вид такого права не определен. До внесения в 2007 г. изменений в комментируемую статью считалось, что собственник недвижимости в этом случае приобретает право постоянного пользования земельным участком. Поскольку закон предусматривает ограниченный субъектный состав данного права, возникало противоречие между земельным и гражданским законодательством. С утратой силы ч. 2 п. 1 ст. 271 данная коллизия устранена.

Поскольку единый перечень ограниченных вещных прав законом не установлен, можно рассматривать право пользования земельным участком собственником недвижимости в случае неуказания вида права в документах о выделении земли в качестве самостоятельного вида ограниченного вещного права на земельный участок.

3. Собственник недвижимого имущества вправе без согласия собственника земельного участка, если иное не предусмотрено условиями пользования, передать право собственности на недвижимость третьему лицу. Переход права собственности на недвижимое имущество влечет переход и права пользования земельным участком. Таким образом, переход права пользования земельным участком также осуществляется без согласия собственника земельного участка. Так, в договоре аренды земельного участка не может быть условия, по которому передача права аренды возможна только после получения на это согласия арендодателя (п. 18 Постановления ВАС N 11). Хотя при аренде государственных и муниципальных земельных участков на срок свыше пяти лет необходимо уведомление арендодателя о передаче права аренды, ждать его согласия на передачу права не требуется.

Право пользования земельным участком переходит к приобретателю недвижимости одновременно с переходом права собственности на нее независимо от государственной регистрации и надлежащего оформления перехода права пользования (п. 14 Постановления ВАС N 11). Приобретатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Названные положения законодательства направлены на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (ч. 5 п. 1 ст. 1 ЗК), хотя и с определенными изъятиями. Изъятия состоят в том, что по общему правилу недвижимое имущество следует судьбе земельного участка, а в комментируемой статье земельный участок следует судьбе недвижимого имущества.

4. Право пользования переходит при этом на тех же условиях и в том же объеме, на каких пользовался землей прежний собственник недвижимости. Так, если он обладал земельным участком на праве аренды, право аренды переходит к приобретателю недвижимости на тех же условиях. Оснований для изменения или прекращения договора аренды в этом случае нет.

Если право собственности на недвижимое имущество перешло в силу договора купли-продажи, мены, дарения недвижимости или другой сделки, а также в связи с реорганизацией юридического лица, в результате чего право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком перешло к лицу, которое не может быть субъектом данного права по закону, оно должно переоформить его на право аренды или собственности в установленном законом порядке (п. 12 Постановления ВАС N 11).

5. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, может осуществлять право собственности на нее по своему усмотрению. В том числе он может сносить соответствующие здания и сооружения. Но владение, пользование и распоряжение недвижимостью не должны противоречить условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором.

6. Помимо общих прав и обязанностей, собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет дополнительные права. Если участок находится в частной собственности, собственник недвижимости имеет преимущественное право на его покупку или аренду, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК). Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, собственник недвижимости имеет исключительное право на его приватизацию или аренду. Если недвижимость находится в общей собственности, то земельный участок также приобретается в долевую собственность или заключается договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (ст. 36 ЗК). Религиозные организации могут приобрести земельный участок, на котором находится их недвижимость, в собственность бесплатно.

Право на приватизацию, покупку или аренду земельного участка является исключительным. Это означает, что принадлежит оно только одному лицу — собственнику находящейся на участке недвижимости. В силу этого право на приватизацию имеют и те юридические лица, в которых доля государства больше 25%, хотя по приватизационному законодательству им запрещено покупать государственное или муниципальное имущество (п. 5 Постановления ВАС N 11). Право на приватизацию или аренду может быть реализовано лишь однократно. Если после введения в действие ЗК лицо заключило договор аренды, то приватизировать данный земельный участок оно не может, так как уже воспользовалось своим исключительным правом.

Для реализации своего исключительного права собственник недвижимости обращается в исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Рассмотрение заявления для уполномоченных органов является обязательным. Их действия или бездействие могут быть обжалованы в суде путем подачи заявления по правилам о признании ненормативного правового акта, действия (бездействия) органов незаконными в порядке гл. 24 АПК или заявления о понуждении к заключению договора купли-продажи или аренды.

Судебная практика по статье 271 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 05.02.2018 N 301-ЭС17-22201 по делу N А43-17468/2014

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования Учреждения о разделе земельного участка 7083 с кадастровым номером 52:18:0060116:135, путем образования трех земельных участков, руководствовался статьями 214, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 11.2, 11.4, 11.9, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», и исходил из того, что земельный участок, занятый объектами, находящимися в федеральной собственности, в силу прямого указания закона принадлежит Российской Федерации, а Учреждение, имеет право пользования земельным участком, занятым объектами недвижимости, принадлежащими ему на праве оперативного управления.

Определение Верховного Суда РФ от 16.01.2018 N 310-ЭС17-20379 по делу N А14-15138/2016

Объекты недвижимости перешли в долевую собственность Кольцовой И.В. и Кольцова А.М. в результате заключения договора купли-продажи от 08.05.1997. В связи с переходом права собственности на здания заявителям в силу пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации перешло право постоянного (бессрочного) пользования площадью 40 000 кв. м, предоставленного ранее «Автоколонне 1747» для ведения подсобного хозяйства, и исключительное право на выкуп указанного земельного участка.

Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2019 N 304-ЭС19-18742 по делу N А75-8652/2017

Отказывая в удовлетворении заявления общества, суд апелляционной инстанции и поддержавший его выводы суд округа, руководствовались статьями 131, 133.1, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39.1, 39.6, 39.8, 39.16, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 6200/10, в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, и исходили из отсутствия оснований для признания оспариваемого отказа администрации незаконным.

Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2019 N 305-ЭС19-18572 по делу N А40-159866/2018

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды руководствовались положениями статей 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 271, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что, поскольку общество в спорный период не обладало зарегистрированными в установленном порядке правами на земельный участок, но фактически использовало его при эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, на его стороне возникло неосновательное обогащение за пользование земельным участком. Размер неосновательного обогащения, образовавшегося на стороне общества определен судами исходя ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка.

Определение Верховного Суда РФ от 20.11.2019 N 310-ЭС19-21203 по делу N А14-12960/2018

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 271, 329, 330, 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пришли к выводу об обоснованности требований Управления о взыскании с предпринимателя, к которому перешли права и обязанности соарендатора по договору аренды от 26.12.2006 N 113-06/гз, 10 669 руб. 88 коп. неустойки ввиду несвоевременного исполнения последним обязательства по внесению в период с 11.06.2015 по 31.12.2017 арендной платы за пользование арендованным земельном участком, на котором расположены принадлежащие предпринимателю на праве долевой собственности объекты недвижимости — нежилые здания.

Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 05.11.2019 N 86-КА19-6

Письмом администрации Ковровского района Владимирской области от 30 июня 2014 года Жарковой Е.И. отказано в выкупе со ссылкой на положения статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

23 апреля 2018 года Жаркова Е.И. повторно обратилась на основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации к администрации Ковровского района Владимирской области с заявлением о заключении договора купли-продажи спорного земельного участка по цене 2.5% его кадастровой стоимости.

Определение Верховного Суда РФ от 20.12.2019 N 310-ЭС19-23894 по делу N А08-9255/2018

Частично удовлетворяя требования предпринимателя, суды руководствовались пунктом 1 статьи 216, статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 45 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пунктом 1 статьи 2, пунктами 1, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и с учетом установленных по делу обстоятельств, в том числе вступившими в законную силу судебными актами Федерального суда Западного округа города Белгорода, Октябрьского районного суда города Белгорода, которыми подтверждено право бессрочного пользования предпринимателем земельным участком, учитывая, что предприниматель является правообладателем нежилого помещения, расположенного на спорном земельном участке, предпринимал действия, направленные на защиту своих прав, нарушаемых обществом «Луч ЛТД», уклонявшимся от совместного обращения в соответствующие органы по вопросам уточнения границ и площади спорного земельного участка и оформления прав на него в соответствии с требованиями действующего законодательства, суды сочли, что оспариваемые распоряжения и действия администрации по предоставлению земельного участка, используемого двумя субъектами предпринимательской деятельности, в аренду только обществу «Луч ЛТД», нарушают права и законные интересы предпринимателя, приняты и совершены органом местного самоуправления в нарушение норм действующего гражданского и земельного законодательства.

Определение Верховного Суда РФ от 16.03.2018 N 303-ЭС16-9064 по делу N А51-21076/2009

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом установленных по делу обстоятельств, в том числе приговором Приморского краевого суда от 29.10.2013 по уголовному делу N 2-4/13, руководствуясь статьями 209, 271, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, суды признали требования общества не подлежащими удовлетворению.

Определение Верховного Суда РФ от 03.05.2018 N 62-ПЭК18 по делу N А41-65936/2016

Отказывая в удовлетворении заявленных администрацией требований, суды руководствовались положениями статьи 130, пункта 1 статьи 222, пункта 1 статьи 271, пункта 2 статьи 450, статей 610, 619, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и исходили из отсутствия доказательств, подтверждающих наличие у спорных объектов признаков самовольной постройки.

Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2018 N 310-ЭС18-5961 по делу N А83-5495/2016

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь Федеральным конституционным законом от 21.03.2014 года N 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя», статьями 196, 200, 223, 271, 317, 431, 452, 552, 619, 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 188, 232 Хозяйственного кодекса Украины, статьей 141 Земельного кодекса Украины, статьей 651 Гражданского кодекса Украины, статьей 31 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV «Об аренде земли», разъяснениями, приведенными в пунктах 14, 15, 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса об исковой давности», пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пунктах 3, 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.11.2002 N 70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации», пришел к выводу об обоснованности иска в части расторжения трех договоров аренды земельных участков и взыскания с Общества 208 309, 91 гривен долга.

Определение Верховного Суда РФ от 25.06.2018 N 309-ЭС18-8039 по делу N А07-3729/2017

Апелляционный суд, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 266 — 271 АПК РФ, статьями 271, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), пунктом 1 статьи 35, пунктом 3 статьи 39.7, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьями 1, 2, пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», разъяснениями, приведенными в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации приведенной в определении от 19.12.2017 N 306-ЭС17-13791, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Компании.