Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком • Юрист Глобал

1. При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо

установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

3. Правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 279), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.

Комментарий к ст. 272 ГК РФ

1. Как и предыдущая статья, ст. 272 регулирует отношения при несовпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника расположенного на нем недвижимого имущества. Поскольку земельным законодательством провозглашен принцип единства судьбы земельного участка и недвижимости (п. 1 ст. 1 ЗК), утрата собственником недвижимости права пользования земельным участком может повлечь для него негативные последствия.

Для предотвращения коллизии интересов вопрос о правах и обязанностях собственника недвижимости при прекращении прав на землю может быть решен при предоставлении ему земельного участка в договоре аренды, срочного безвозмездного пользования или др. либо впоследствии отдельным соглашением.

2. При отсутствии или недостижении соглашения спор между собственниками земли и недвижимости разрешается в судебном порядке.

По общему правилу пользователь земельного участка обязан вернуть его собственнику в первоначальном состоянии, поэтому собственник земли может требовать сноса недвижимого имущества после прекращения права пользования.

Суд не принимает решения о сносе здания или сооружения, если снос запрещен законом либо если стоимость недвижимости явно превышает стоимость отведенной под нее земли. Запрет на снос установлен, например, в Законе об объектах культурного наследия в отношении памятников истории и культуры, внесенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия, а также тех зданий и сооружений, по поводу которых вынесено заключение государственной историко-культурной экспертизы о необходимости включить их в этот Реестр. В названных случаях суд может признать право на приобретение земельного участка за собственником недвижимости либо признать право на приобретение недвижимого имущества за собственником земельного участка, либо установить условия пользования земельным участком на новый срок.

3. Утрата права пользования земельным участком может иметь место по воле и против воли собственника недвижимости. Право пользования может быть прекращено в результате истечения срока, на который оно было установлено, или прекращения условия, на котором оно было предоставлено (например, истечение срока аренды, прекращение трудовых отношений, если было установлено право на служебный надел, и т.д.). Следует учитывать, что истечение срока договора аренды влечет преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок или на покупку (ст. 250 ГК).

Право пользования также может быть утрачено в результате добровольного отказа пользователя. Так, по договорам аренды и безвозмездного срочного пользования пользователь может отказаться от своего права, известив другую сторону в установленный срок. Законом предусмотрена также возможность отказа от права постоянного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования. Отказ от права не влечет прекращения права. До определения судьбы земельного участка отказавшийся пользователь несет ответственность за состояние земельного участка и может им пользоваться. Распоряжение земельным участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органами местного самоуправления.

Если право пользования земельным участком прекращается принудительно (изъятие для государственных или муниципальных нужд или прекращение ввиду его ненадлежащего использования), правила комментируемой статьи не применяются.

Судебная практика по статье 272 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 11.01.2019 N 310-ЭС18-22902 по делу N А62-170/2017

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 131, 222, 239, 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, частями 1, 2, 4, 6, статьи 51, частью 2 статьи 52, частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Администрации.

Определение Верховного Суда РФ от 27.11.2017 N 304-ЭС17-17195 по делу N А45-5680/2016

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимной связи, руководствовались положениями статьи 65, части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 272, 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 14 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 2, 4 постановления Правительства Российской Федерации от 27.02.2004 N 112 «Об использовании земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению, проведении на них мелиоративных и культуртехнических работ, установлении охранных зон и сохранении находящихся на этих землях объектов», придя к выводу о том, что предложенный истцами вариант установления сервитута является наиболее экономичным (менее затратным) для предпринимателя и наименее обременительным для общества «КС-Трейд», требование истцов относится к объективным потребностям, которые могут быть обеспечены только путем установления сервитута; признав правомерным расчет ежемесячной платы за сервитут, произведенный предпринимателем в соответствии с решением Арбитражного суда Новосибирской области от 17.08.2015 по делу N А45-18282/2014, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.

Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2019 N 304-ЭС19-22454 по делу N А27-23973/2016

Отменяя решение суда первой инстанции в части, суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 134, 195, 199, 200, 222, 272, 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 25 Закона Российской Федерации от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах», положениями Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ «Об электроэнергетике», приказа Министерства энергетики Российской Федерации от 20.05.2003 N 187 «Об утверждении глав правил устройства электроустановок», постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Определение Верховного Суда РФ от 31.01.2020 N 305-ЭС19-27367 по делу N А40-137230/2017

Разрешая спор, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд округа, установив по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств, заключения судебной строительно-технической экспертизы, что спорные объекты разрешены к возведению и приняты в эксплуатацию как некапитальные в соответствии с градостроительными нормами и правилами, действовавшими на момент их создания (2002 год), факт направления департаментом в апреле 2014 года в адрес общества уведомления об отказе от договора аренды от 18.08.2008 в связи с истечением срока его действия, а также с требованием об освобождении земельного участка, придя к выводу о прекращении договора аренды, руководствуясь статьями 271, 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, Порядком размещения и строительства некапитальных объектов на территории города Москвы, утвержденного распоряжением Мэра Москвы от 30.03.1998 N 299-РМ, пришел к выводу об удовлетворении иска в части освобождения земельного участка от спорных объектов, поскольку такая обязанность, предусмотренная условиями договора, обществом по истечении срока его действия исполнена не была.

Определение Верховного Суда РФ от 19.06.2017 N 309-ЭС17-4655 по делу N А60-16260/2016

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 15, 123.2, 218, 235, 272, 279, 281, 282, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 49, 55, 56.2, 56.3, 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 26 Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», разъяснениями, приведенными в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Кооперативом требований.

Определение Верховного Суда РФ от 22.05.2018 N 305-ЭС18-6306 по делу N А40-24083/2013

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статей 71, 82 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание результаты судебной строительно-технической экспертизы, руководствуясь статьями 196, 199, 271, 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Завода.

Определение Верховного Суда РФ от 21.04.2020 N 304-ЭС17-278 по делу N А67-6961/2014

Разрешая спор по настоящему делу, суды руководствовались положениями статей 12, 15, 16, 131, 196, 199, 200, 215, 216, 235, 272, 279 — 282, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 49, 55, 62, 63 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», учли правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, а также преюдициальное значение фактических обстоятельств, установленных при рассмотрении дел N А67-8365/2015, А67-9214/2015.