Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Комментарий к ст. 274 ГК РФ

1. Сервитут, или право ограниченного пользования чужим имуществом, является одним из ограниченных вещных прав, которое устанавливается в отношении, как правило, недвижимого имущества. Обладатель такого права имеет только одно правомочие — правомочие пользования, при этом пользование может осуществляться не любым образом, а только строго определенными способами (поэтому такое пользование и называют ограниченным).

Правообладателем сервитута может выступать лицо, обладающее недвижимым имуществом (земельным участком, зданием, сооружением, и т.д.) на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Для приобретения права ограниченного пользования данное лицо может потребовать установления сервитута в договорном или судебном порядке. Иные лица (например, арендатор, временный пользователь) такое требование предъявить не могут.

Сервитут налагает обременение на собственника другого имущества — соседнего земельного участка, а в особых случаях — собственника другого земельного участка. Такое лицо не обладает правом требования установления сервитута, так как сервитут предусматривается для защиты прав и интересов правообладателя по сервитуту.

2. Сервитут может быть необходим, если использование своего имущества собственником невозможно или затруднено, если нужды собственника недвижимого имущества не могут быть обеспечены без установления сервитута или его отсутствие влечет дополнительные усилия или затраты со стороны собственника для использования собственного имущества. Часть 2 п. 1 ст. 274 предусматривает открытый перечень оснований установления сервитута: обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и др. Нужды собственника определяются им самостоятельно или могут быть подкреплены требованиями закона (например, санитарными, противопожарными, природоохранными и другими правилами).

Названные нормы ГК предусматривают так называемый частный сервитут, устанавливаемый в интересах определенных лиц (физических или юридических) по соглашению с ними. Земельному законодательству известен также и другой вид сервитута — публичный сервитут (ст. 23 ЗК). В отличие от частного сервитута он устанавливается в интересах неопределенного круга лиц — государства, местного самоуправления, местного населения без согласования с собственниками, чье имущество обременяется сервитутом. Перечень оснований установления публичного сервитута, в отличие от частного, является закрытым. Пункт 3 ст. 23 ЗК, в частности, называет такие основания: обеспечение прохода, проезда; использование в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических, других линий и сетей, объектов транспортной инфраструктуры; обеспечение забора воды, свободного доступа к прибрежной полосе и др. Конкретный публичный сервитут устанавливается не по соглашению, а только на основании акта уполномоченного органа.

3. Обременение имущества сервитутом не лишает собственника его правомочий. Владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом собственник может самостоятельно и независимо от правообладателя сервитута.

В то же время право собственности является обремененным. Собственник (владелец, пользователь) обремененного земельного участка может пользоваться участком, насколько это позволяет сервитут. Так, собственник фактически может быть лишен возможности пользоваться той частью участка, где проходит дорога, линия электропередачи и т.п. Правомочия по владению и распоряжению ничем не ограничены. Кроме того, собственник обязан обеспечить исполнение сервитута и не препятствовать использованию участка.

Сервитут обременяет право собственности. Ограниченные вещные права сервитутом обременяются постольку, поскольку никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Поэтому собственник может передать свое имущество на ограниченном вещном праве (например, праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования) только вместе с обременением. Но если земельный участок уже предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, требование об установлении в отношении него сервитута предъявляется не владельцу или пользователю, а собственнику — публично-правовому образованию.

4. По общему правилу частный сервитут устанавливается по соглашению сторон, в котором оговариваются условия, на которых сервитут предоставляется. Существенными условиями договора об установлении сервитута являются предмет, в который входят наименование сервитута и его конкретное содержание, сведения об обремененном участке и участке, для обеспечения пользования которым устанавливается сервитут (адрес, кадастровый номер и т.п.), а также другие сведения, конкретизирующие предмет сделки: указание конкретного объекта, который будет использоваться, и его местонахождение (тропинка, дорога и др.), виды работ (если сервитут устанавливается для проведения ремонтных, мелиоративных или иных работ) и т.п.

Сервитут, как и все права на землю, подлежит государственной регистрации. Сервитут регистрируется в Едином государственном реестре прав по заявлению любой из сторон соглашения о сервитуте. Если регистрация сервитута была произведена не на основании заявления собственника (владельца, пользователя) обремененного земельного участка, то он в обязательном порядке должен быть уведомлен о произведенной регистрации сервитута регистрирующим органом. Сервитут вступает в силу после государственной регистрации.

Частный сервитут регистрируется и как вещное право, и как обременение. Публичный сервитут регистрируется только как обременение. Заявление о регистрации подается органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившим публичный сервитут.

Государственной регистрации подлежит только сервитут как право. Договор об установлении сервитута не регистрируется.

5. В случае если собственник соседнего земельного участка отказывает в предоставлении сервитута, последний может быть установлен судом. При этом суд выясняет, действительно ли нужды собственника-заявителя не могут быть обеспечены без установления сервитута. Поскольку требовать установления сервитута может только лицо, чьи интересы не могут быть удовлетворены без установления сервитута, иск о понуждении к заключению договора об установлении сервитута может предъявить только собственник, у которого возникла потребность в ограниченном использовании чужого участка. Если потребности собственника могут быть удовлетворены путем установления сервитута на любой из соседних участков, он может самостоятельно выбрать, какой участок ему целесообразнее обременить и кому предъявить соответствующий иск.

Собственник земельного участка, фактически ограниченный в его использовании (например, через его участок проходит линия электропередачи), не может требовать заключения договора сервитута для взятия платы. Такое лицо должно воспользоваться иными способами защиты права собственности.

Вступившее в силу законное решение суда является основанием для государственной регистрации сервитута.

В суде может разрешаться спор не только об установлении сервитута, но и о его условиях (например, о способах осуществления сервитута, о размере вознаграждения за пользование чужим имуществом, о порядке доступа на территорию соседнего участка и т.д.). Так, в п. 5 ст. 23 ЗК предусмотрено, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. С иском об условиях сервитута может обратиться не только лицо, в чью пользу установлен сервитут, но и собственник обремененного сервитутом участка (например, об определении соразмерной цены сервитута).

6. Договор об установлении сервитута может быть как возмездным, так и безвозмездным. Собственник участка, обремененного сервитутом, имеет право на соразмерную плату за пользование его участком. Соразмерность платы определяется соглашением сторон, а при недостижении соглашения — судом. Если в возмездном договоре не указана конкретная цена сервитута, она может быть определена по правилам ст. 424 ГК. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Федеральной службой земельного кадастра 17 марта 2004 г., предлагают считать соразмерной величину платы за сервитут, равную размеру убытков, причиненных собственнику в связи с ограничением его права из-за установления сервитута. Также суды могут учитывать при определении соразмерности платы площадь обремененной части участка, степень неудобства собственника, которая может зависеть, например, от количества людей, проходящих по участку, времени использования, издаваемого шума и т.д.

Плата за пользование может взиматься единовременно или в виде периодических платежей.

Лицо, чей участок обременен публичным сервитутом, по общему правилу не имеет права на вознаграждение. Согласно ч. 2 п. 7 ст. 23 ЗК право требовать платы он может только в том случае, если сервитут приводит к существенным затруднениям в использовании участка собственником.

Судебная практика по статье 274 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 18.01.2018 N 305-ЭС17-20880 по делу N А41-38538/2014

Окружной суд, руководствуясь статьями 287 и 288 АПК РФ, статьями 216, 274 — 276 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 7, 8, 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 16033/12, пришел к выводу о том, что суды не исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение.

Определение Верховного Суда РФ от 19.03.2018 N 308-ЭС18-1353 по делу N А32-12574/2015

Отменяя решение суда в части первоначального иска и удовлетворяя требования в данной части, апелляционный суд, выводы которого поддержал суд округа, руководствовался положениями статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.24, 39.25 Земельного кодекса, требований ГОСТ 32569-2013 «Трубопроводы технологические стальные. Требования к устройству и эксплуатации на взрывопожароопасных и химически опасных производствах», разъяснениями, данными в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017, принимая во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы, установив, что требование истца относится к объективным потребностям собственника имущества, которые могут быть обеспечены только путем установления сервитута, признав правомерным расчет ежемесячной платы за сервитут, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований.

Определение Верховного Суда РФ от 28.05.2018 N 310-ЭС18-5551 по делу N А09-13813/2016

Заявитель считает необоснованной ссылку суда первой инстанции на установление сервитута в соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как земельные участки с кадастровыми номерами 32:02:160104:707 и 32:02:160104:706 являются не соседними, а делимыми и приватизированными под объектами: теплотрассой и водопроводом, тем более, что одним из видов деятельности ООО «Рубин» является реализация услуг по водоснабжению и теплоснабжению потребителей. При таких обстоятельствах, для надлежащей эксплуатации теплотрассы и водопровода ООО «Рубин» как владельцу, необходим доступ к указанным объектам.

Определение Верховного Суда РФ от 30.11.2018 N 309-ЭС18-19465 по делу N А76-10951/2016

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 274, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 23 Земельного кодекса Российской Федерации, установив, что часть земельного участка с кадастровым номером 74:36:0427006:58 площадью 278,4 кв. м не только не выбывала из владения истца, но и использовалась им, в том числе для размещения своего газопровода, пришли к выводу о том, что размер неосновательного обогащения, возникшего в спорный период на стороне соответчиков, следует определять по методике определения платы за срочный сервитут исходя из выводов экспертов общества «ТЭО», полученных по результатам повторной экспертизы.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.03.2019 N 14-КГ19-3

Как определено п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях — и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Определение Конституционного Суда РФ от 25.04.2019 N 943-О

1. ООО «Специальные технологии» оспаривает конституционность статьи 274 ГК Российской Федерации, определяющей сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком и предусматривающей в том числе возможность судебного разрешения споров об установлении сервитута (его условиях) по иску лица, требующего установления сервитута, а также право собственника участка, обремененного сервитутом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком, если иное не предусмотрено законом.

Определение Конституционного Суда РФ от 29.05.2019 N 1380-О

Доводы, приведенные заявительницей в обоснование своей позиции, свидетельствуют о том, что нарушение своих конституционных прав она связывает не с содержанием положений статьи 274 ГК Российской Федерации и статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации, а с их неправильным, по ее мнению, применением судами при рассмотрении дела с ее участием. Между тем проверка правильности применения норм права с учетом фактических обстоятельств конкретного дела, равно как и признание судебных постановлений нарушающими конституционные права граждан, не входит в компетенцию Конституционного Суда Российской Федерации, как она определена в статье 125 Конституции Российской Федерации и статье 3 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации».

Определение Верховного Суда РФ от 30.08.2019 N 303-ЭС19-12882 по делу N А51-12648/2017

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные доказательства в соответствии со статьями 65 и 71 АПК РФ, в том числе заключение судебной экспертизы, руководствуясь статьями 209, 274, 277 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пунктах 7, 8, 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, пришел к выводу о не доказанности истцом объективной необходимости в установлении сервитута для погрузочно-разгрузочных работ и разворота в отношении части спорного земельного участка площадью 352 кв. м.

Определение Конституционного Суда РФ от 18.07.2019 N 2096-О

1. ОАО «Агрокомплект», которому решением суда общей юрисдикции отказано в установлении сервитута и определении платы за него, оспаривает конституционность пункта 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до внесения изменений Федеральным законом от 3 августа 2018 года N 341-ФЗ) и пункта 5 статьи 274 ГК Российской Федерации, предоставляющего собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, право, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование земельным участком.

Определение Верховного Суда РФ от 14.10.2019 N 301-ЭС19-17820 по делу N А38-14531/2017

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статей 71, 82, 86 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание результаты судебных экспертиз, руководствуясь статьями 216, 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 23, 39.25 Земельного кодекса Российской Федерации, Порядком определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Республики Марий Эл, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Республик Марий Эл от 06.04.2015 N 182, разъяснениями, приведенными в пунктах 8, 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, пришли к выводу о необходимости установить в пользу истца сервитут в отношении части публичного земельного участка с кадастровыми номерами 12:05:0403007:580 в целях обеспечения проезда и прохода к принадлежащему истцу на праве собственности земельному участку и объектам недвижимости, расположенным на указанном участке. Суды исходили из того, что установление сервитута по предложенному истцом варианту в том числе через земельный участок с кадастровым номером 12:05:0403007:580 является наиболее оптимальным и наименее обременительным.

Определение Верховного Суда РФ от 14.10.2019 N 304-ЭС19-17565 по делу N А45-12651/2018

Суд кассационной инстанции, действуя в пределах полномочий, установленных статьями 286 и 287 АПК РФ, руководствуясь статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 12.01.1996 N 8-ФЗ «О погребении и похоронном деле», постановлением мэрии города Новосибирска от 08.12.2015 N 7053 «О порядке деятельности общественных кладбищ и крематориев на территории города Новосибирска», пришел к выводу о том, что суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования, заявленные к Учреждению, неправильно применили нормы материального права, отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и отказал в иске к данному ответчику.