Статья 289. Квартира как объект права собственности • Юрист Глобал

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Комментарий к ст. 289 ГК РФ

1. В комментируемой статье, по сути, выражена лишь идея о том, что собственнику квартиры в многоквартирном доме потенциально принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Однако сделано это крайне неудачно.

Во-первых, указанное положение по своему содержанию неразрывно связано с правилами ст. 290 ГК, в связи с чем не было никакой необходимости выделять его в отдельную статью.

Во-вторых, помимо собственников квартир долей в праве собственности на общее имущество дома могут обладать и собственники нежилых помещений в доме.

В-третьих, и это главное, указанная статья порождает иллюзию того, что право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает автоматически одновременно с приобретением по тому или иному основанию права собственности на отдельное жилое помещение в соответствующем доме. Между тем в действительности этого не происходит и произойти в принципе не может, если принять во внимание закрепленные самим же ГК и иными законами требования, предъявляемые к недвижимому имуществу и сделкам с ним.

Так, в соответствии со ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре. Более детально это положение отражено в Законе о государственной регистрации. Хотя действующее законодательство и не требует отдельной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации), само это право на общее имущество в многоквартирном доме появляется лишь с момента превращения данного дома в кондоминиум.

2. Считать кондоминиумом любой многоквартирный жилой дом, в котором отдельные помещения принадлежат разным собственникам, как это нередко предлагается в литературе, означает не только выдачу желаемого за действительное, но и вступление в прямое противоречие с требованиями законодательства. Любой такой дом действительно может стать кондоминиумом, но для того, чтобы это произошло, необходимо проделать работу по инвентаризации его имущества, составлению необходимых планов, определению границ земельного участка и т.п.

Иными словами, кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, включающий в себя земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей, находятся в частной, государственной или муниципальной собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности, вопреки утверждениям некоторых авторов, вовсе не исчез с отменой с 1 марта 2005 г. ФЗ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» и вступлением в силу нового ЖК. То, что разработчики проекта ЖК отказались от использования данного термина, само по себе ничего не доказывает: нельзя исключить то, что объективно существует. Как и любое другое недвижимое имущество, кондоминиум подлежит учету и описанию. В том же случае, если многоквартирный дом не оформлен в качестве кондоминиума, беспредметен сам вопрос об общей долевой собственности собственников отдельных помещений на общее имущество в этом доме хотя бы ввиду того, что элементарно не определено, что же представляет собой данный комплекс недвижимого имущества.

Создать кондоминиум, равно как и преобразовать любой многоквартирный дом, в котором отдельные части принадлежат разным лицам, в кондоминиум может в принципе любое заинтересованное лицо из числа сособственников имущества дома, которое возьмет на себя бремя забот и расходов по оформлению кондоминиума как самостоятельного объекта недвижимости.

3. Таким образом, комментируемую статью не следует понимать буквально, поскольку ею закреплена лишь потенциальная возможность каждого собственника квартиры в многоквартирном доме стать также обладателем доли в праве собственности на общее имущество дома, если последний в установленном законом порядке станет кондоминиумом. Автоматически же, т.е. сразу же при появлении в доме нескольких собственников отдельных жилых помещений, этого не происходит.

Вместе с тем нельзя не отметить, что изложенные выше положения разделяются далеко не всеми учеными. Судебная практика последних лет также идет по пути некритического восприятия содержания комментируемой статьи, понимая его буквально, с чем трудно согласиться. Однако наиболее странным и ненормальным является непоследовательный подход судебной практики к решению, в сущности, однотипных вопросов, касающихся порядка и условий использования разных элементов общего имущества жилого дома.

4. К сожалению, разработчики нового ЖК подошли к решению вопроса о возникновении у собственников квартир права собственности на общее имущество дома столь же некритично, что и составители ГК. Указание ст. 36 ЖК на то, что «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме», остается простой декларацией до тех пор, пока не определен состав этого общего имущества. Для этого по крайней мере должна быть проведена техническая инвентаризация и техническая паспортизация жилого дома, о необходимости которой упоминается в п. 5 ст. 19 ЖК.

Судебная практика по статье 289 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 15.01.2018 N 309-ЭС17-21188 по делу N А07-2059/2013

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд, выводы которого поддержал суд округа, руководствуясь положениями статьи 289, пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пунктах 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», правовой позицией, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, принимая во внимание выводы проведенных по делу судебных экспертиз, пришел к выводу о том, что спорные нежилые помещения представляют собой технический подвал, являются общим имуществом многоквартирного дома и на основании п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Определение Верховного Суда РФ от 07.02.2018 N 309-ЭС17-19909 по делу N А07-22021/2016

Принимая судебные акты в обжалуемой части, суды, руководствуясь положениями статей 247, 289, 290, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив факт отсутствия в здании технических устройств, обеспечивающих доставку грузов в помещения второго этажа здания, при этом такая возможность обеспечивается только за счет подъема по лестничной клетке; учитывая, что принадлежащее истцу нежилое помещение используется в целях осуществления арендатором торговой деятельности, производственная необходимость установки подъемно-разгрузочного устройства является очевидной, пришли к обоснованному выводу о том, что отказ общества в согласовании устройства разгрузочно-погрузочного механизма для организации погрузки-разгрузки товаров на фасаде здания имеет целью создание предпринимателю препятствий в использовании принадлежащих ему нежилых помещений.

Определение Верховного Суда РФ от 13.02.2018 N 304-ЭС17-22869 по делу N А75-15768/2016

Изменяя решение суда первой инстанции, суды апелляционной и кассационной инстанций, руководствуясь положениями статей 247, 249, 289, 290, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, установив, что здание, в котором находятся спорные помещения, состоит из трех сообщающихся между собой блоков, помещения в нем принадлежат нескольким сособственникам, при этом в состав помещений, на которые за обществом зарегистрировано право собственности входят спорные помещения, правомерно пришли к выводам о наличии оснований для признания спорных помещений общим имуществом, предназначенных для обслуживания более одного помещения с доступом в них посторонних лиц. При этом судами признан обоснованным отказ суда первой инстанции в части помещений, в отношении которых отсутствовали доказательства, подтверждающие наличие у них признаков общего имущества.

Определение Верховного Суда РФ от 11.05.2018 N 306-ЭС18-5462 по делу N А06-1477/2017

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 210, 247, 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, исходили из того, что условия договора от 16.12.2014 не регламентирует методику определения объема тепловой энергии при распределении показаний, зафиксированных приборами учета тепловой энергии (что имело место в рассматриваемом случае), в связи с чем при разрешении спорных правоотношений произведенный истцом расчет количества потребленной тепловой энергии на основании проектных расчетных нагрузок, а при их отсутствии — исходя из наружного строительного объема зданий, применен быть не может. Ввиду непредставления истцом доказательств действительных фактических тепловых нагрузок в помещениях ответчика объем переданной тепловой энергии и теплоносителя определен ответчиком исходя из показаний прибора учета (за объем по которым истцу была начислена общая плата) пропорционально долям, приходящимся на помещения ответчика (54/2214).

Определение Верховного Суда РФ от 17.04.2018 N 306-КГ18-3935 по делу N А55-138/2017

Окружной суд, действуя в пределах полномочий, установленных статьями 286 и 287 АПК РФ, руководствуясь статьями 8, 8.1, 12, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пунктах 1 — 5, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришел к выводу, что суды первой и апелляционной инстанций, неправильно применили нормы материального и процессуального права и неполно исследовал обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора.

Определение Верховного Суда РФ от 05.10.2018 N 310-ЭС18-14957 по делу N А54-7131/2015

Разрешая спор по настоящему делу, суды, руководствуясь положениями статей 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, разъяснениями, содержащимися в пунктах 1, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, установив, что согласно проектной документации на реконструкцию здания спорные помещения являются холодным чердаком, изначально предназначались для обслуживания всего дома и использования собственниками помещений в качестве общего имущества, разрешение на переоборудование чердака под изолированное помещение (мансарду) не выдавалось, учитывая факт нахождения спорных помещений, являющихся общим имуществом здания, во владении ИП Еганова Д.В., обоснованно удовлетворили заявленные требования.

Определение Верховного Суда РФ от 05.10.2018 N 304-ЭС18-15570 по делу N А75-10426/2017

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 1 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства дела N А75-2182/2012, указав на отсутствие документального подтверждения факта отнесения спорных помещений к имеющему признаки общего имущества всех собственников помещений в АОЦ, не усмотрели оснований для удовлетворения иска.

Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2018 N 302-ЭС18-14165 по делу N А19-7714/2017

Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречные требования в части взыскания неосновательного обогащения, суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 9, 10, 167, 168, 180, 181, 195, 196, 199, 200, 209, 246, 289, 290, 307, 313, 328, 401, 403, 422, 426, 718, 747, 783, 1102, 1103 Гражданского кодекса, статьями 36, 44, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ «О связи» (далее — Закон N 126-ФЗ), статьями 4, 11 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», исходили из того, что взимание платы за предоставление доступа к местам общего пользования МКД в целях оказания собственникам квартир этих домов услуг связи действующим законодательством не предусмотрено, достаточным основанием для безвозмездного использования общего имущества МКД является заключение договора об оказании таких услуг с одним из собственников.

Определение Верховного Суда РФ от 05.10.2018 N 302-ЭС18-15213 по делу N А58-2501/2017

Суд округа с учетом положений статьи 164, 165, 246, 433, 289, 290, 310, 608, 617, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласился с выводами суда первой и апелляционной инстанции об отсутствии основании для признания оспариваемого договора аренды недействительными.

Определение Верховного Суда РФ от 10.10.2018 N 303-ЭС18-17034 по делу N А73-20696/2017

Удовлетворяя иск, суды, руководствовались статьями 210, 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации и, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходили из обязанности ответчика как собственника нежилого помещения в МКД в силу закона нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества этого МКД.

Определение Верховного Суда РФ от 12.11.2018 N 307-ЭС18-17908 по делу N А56-82405/2017

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 209, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что спорные помещения сформированы в качестве самостоятельных объектов для использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, используются под кафе и магазин арендаторами по договорам, заключенным с ответчиком не усмотрели оснований для удовлетворения иска.