Статья 291. Товарищество собственников жилья • Юрист Глобал

1. Собственники помещений в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах либо собственники нескольких жилых домов для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов, могут создавать товарищества собственников жилья.

2. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Комментарий к ст. 291 ГК РФ

1. Появление кондоминиума как объекта права общей долевой собственности, которое связывается в конечном счете с его государственной регистрацией, нельзя смешивать с созданием товарищества собственников жилья как одной из возможных форм управления общим имуществом жилого дома.

Хотя из формулировки п. 1 комментируемой статьи напрашивается вывод о том, что эти два понятия неразрывно взаимосвязаны и одно не может существовать без другого (на практике так чаще всего и происходит), данное положение не следует понимать слишком буквально. Его действительный смысл заключается в том, что, по мнению законодателя, реально управлять общим имуществом многоквартирного дома собственники квартир могут, лишь создав для этих целей товарищество собственников жилья.

С этим нельзя не согласиться, что, однако, не исключает возможности существования кондоминиума и без создания для управления им товарищества собственников жилья. Ранее данный вывод подтверждала ст. 20 ФЗ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», а ныне — ст. 161 ЖК.

2. Пункт 2 ст. 291 подчеркивает, что товарищество собственников жилья признается самостоятельной организационно-правовой формой юридических лиц, относящихся к числу некоммерческих организаций. Легальное определение товарищества собственников жилья содержится в п. 1 ст. 135 ЖК. Порядок создания и деятельности товарищества собственников жилья, а также правовое положение его членов в настоящее время регулируются правилами раздела VI ЖК.

Поскольку с 1 марта 2005 г. ФЗ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» отменен, а с принятием нового ЖК надобность в существовании специального закона о товариществах собственников жилья отпала, сохранение в силе указания п. 2 ст. 291 на такой закон является явным браком юридико-технического характера.

Судебная практика по статье 291 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 12.03.2018 N 308-ЭС18-1891 по делу N А53-32748/2016

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 8.1, 12, 131, 209, 210, 216, 249, 290, 291, 296, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 39, 67, 69, 92, 100, 154, 155, 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, исходили из того, что по результатам открытого конкурса общество признано победителем, в связи с чем между ним и департаментом 06.04.2016 заключен договор управления спорными МКД. С 06.04.2016 общество приступило к оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества домов. Суды проверили расчеты сумм задолженности за период с 06.04.2016 по 31.10.2016 и пеней с 09.08.2017 по 31.10.2016, признав их верными. Учреждение контррасчет не представило.

Определение Верховного Суда РФ от 31.01.2019 N 306-ЭС19-551 по делу N А65-36151/2017

Удовлетворяя иск, суды руководствовались статьями 209, 291, 395, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, и исходили из отсутствия у ответчика как прежней управляющей компании оснований для удержания после прекращения управления МКД денежных средств, собранных с собственников помещений этого дома на осуществление капитального и текущего ремонта имущества МКД, и не израсходованных на эти цели.

Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.05.2019 N 84-КА19-1

В силу пункта 2 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме, созданным для совместного управления общим комплексом имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Определение Верховного Суда РФ от 27.11.2019 N 308-ЭС19-21049 по делу N А63-11975/2018

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая обстоятельства вступившего в законную силу судебного акта по делу N А63-2835/2016, суд установил, что общество является управляющей организацией спорного дома с 27.08.2015; договоры управления домом заключены обществом с собственниками помещений спорного дома с 15.10.2015; согласно протоколу от 12.01.2019 N 1 внеочередным общим собранием собственников помещений в доме N 6 принято решение о ликвидации товарищества, в связи с чем, руководствуясь статьями 209, 291 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями статьи 161, пунктами 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований товарищества.

Определение Верховного Суда РФ от 05.03.2018 N 304-ЭС18-93 по делу N А27-3458/2017

Разрешая спор, суды, руководствуясь положениями статей 209, 291, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и установив, что на общем собрании собственников помещений многоквартирного жилого дома принято решение, в том числе о смене управляющей организации, обязательства по содержанию и проведению ремонта перешли к вновь выбранной управляющей компании — обществу с ограниченной ответственностью «УК Любимый город», правомерно пришли к выводам, что денежные средства, собранные собственниками помещений в многоквартирном доме для его ремонта и содержания и не израсходованные обществом на эти цели подлежат взысканию в пользу истца.

Определение Верховного Суда РФ от 13.04.2018 N 305-ЭС18-2860 по делу N А40-74222/2015

В обоснование исковых требований Товарищество ссылается на статьи 289 — 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) и статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс), просит арбитражный суд признать право общей долевой собственности на помещения.

Определение Верховного Суда РФ от 18.06.2018 N 306-КГ18-7182 по делу N А49-1016/2017

Оценив в соответствии с требованиями главы 7 Кодекса представленные сторонами доказательства, в их совокупности и взаимосвязи, суды руководствовались статьями 209, 291, 310, 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 44, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, положениями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

Определение Верховного Суда РФ от 18.06.2018 N 306-КГ18-7181 по делу N А49-4775/2017

Определение Верховного Суда РФ от 14.02.2019 N 305-ЭС18-25201 по делу N А40-132541/2017

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 289, 290, 291 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, установили, что спорное помещение предназначено для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, по своему функциональному назначению самостоятельным не является. Помещение имеет общедомовые инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование. К инженерным коммуникациям требуется постоянный и периодический беспрепятственный доступ для обслуживания, осмотра, ремонта. Спорные помещения, зарегистрированные за городом Москва, являются общей долевой собственностью собственников помещений дома.

Определение Верховного Суда РФ от 15.02.2019 N 305-ЭС18-26190 по делу N А40-87925/2018

Отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, суд первой инстанции, с выводами которого согласились суды апелляционной инстанции и округа, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам главы 7 Кодекса, руководствуясь положениями статей 61, 291 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 135, 136, пунктом 1 статьи 141 Жилищного кодекса Российской Федерации, исходил из недоказанности обстоятельств, на которые ссылалось общество «БРАНДЕС» в обоснование требований, и отсутствие правовых оснований для ликвидации ответчика.

Определение Верховного Суда РФ от 03.02.2017 N 303-ЭС16-19682 по делу N А24-1722/2016

Суды первой и апелляционной инстанций, исходя из оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь при этом статьями 209, 210, 291, 309, 539, 544 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39, 155, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), а также положениями Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователем помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, установив, что министерство не является управляющей организацией применительно к положениям пункта 7.1 статьи 155 ЖК РФ, и, как следствие, лицом, обязанным к несению расходов на оплату электрической энергии, приходящейся на общедомовые нужды в пользу заявителя, пришли к выводу об отсутствии в данном случае правовых оснований для удовлетворения иска.