Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости • Юрист Глобал

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Комментарий к ст. 552 ГК РФ

1. Коммент. ст. воплощает принцип «единства судьбы», предполагающий неразрывную связь земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Этот принцип проявляется в том, что недвижимость, как правило, следует судьбе земельного участка и, наоборот, при продаже недвижимости обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок (см. также ст. 35, 36 ЗК).

Следует иметь в виду, что при коллизии норм ГК и ЗК последние имеют приоритет относительно общих норм гражданского законодательства (п. 3 ст. 3 ЗК).

2. Отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке и принадлежащей собственнику земельного участка, по общему правилу проводится вместе с земельным участком. Согласно п. 2 коммент. ст. если продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение недвижимости без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (см. п. 11 Постановления ВАС N 11). Правила п. 2 коммент. ст. являются общими и могут быть изменены законом (см., в частности, абз. 1 — 4 п. 4 ст. 35 ЗК).

Право собственности на земельный участок переходит к покупателю расположенного на нем недвижимого имущества в силу прямого указания п. 2 коммент. ст. При этом данное правило не требует его закрепления (дублирования) договором. Равным образом отсутствует необходимость в особой индивидуализации (по правилам ст. 554 ГК) в тексте договора соответствующего земельного участка (см.: Постановление ФАС Уральского округа от 2 мая 2007 г. N Ф09-3071/07-С6).

Отчуждение земельного участка без находящейся на нем недвижимости в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК). Сделки, нарушающие указанное правило, являются ничтожными как несоответствующие закону (ст. 168 ГК).

3. В случае, когда недвижимость, находящаяся на земельном участке, и сам земельный участок принадлежат разным лицам, продажа недвижимости допускается без согласия собственника земельного участка. Покупатель такой недвижимости приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (см. п. 3 коммент. ст., п. 1 ст. 35 ЗК), и вправе требовать оформления соответствующих прав. В частности, покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли договор аренды переоформлен между ним и собственником участка (см. п. 14 Постановления ВАС N 11).

Правила п. 3 коммент. ст. не затрагивают ситуации, когда продажа недвижимости противоречит условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором. Отсутствие согласия собственника земельного участка на продажу недвижимости в таком случае влечет недействительность последней (ст. 168 ГК).

4. В случае когда земельный участок и расположенная на нем недвижимость принадлежат разным лицам, собственник недвижимости имеет либо преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК), либо исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка (п. 1 ст. 36 ЗК, ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148).

Судебная практика по статье 552 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 28.02.2019 N 305-ЭС18-22413 по делу N А41-80395/2017

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, сославшись на статьи 424, 552, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьи 1, 39.9, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статью 388 Налогового кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, разъяснения, приведенные в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога», пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика 314 378 руб. 02 коп. неосновательного обогащения (с учетом представления ответчиком доказательств оплаты 100 504 руб. 98 коп. задолженности).

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.03.2019 по делу N 305-ЭС18-22413, А41-80395/2017

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 424, 552, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьи 1, 39.9, 65 ЗК РФ, статью 388 Налогового кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, разъяснения, приведенные в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога», пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика 314 378 руб. 02 коп. неосновательного обогащения (с учетом представления предпринимателем доказательств оплаты 100 504 руб. 98 коп. задолженности).

Определение Верховного Суда РФ от 17.10.2019 N 305-ЭС19-17514 по делу N А40-182515/2017

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 11, 12, 309, 330, 331, 424, 552, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьями 7, 22, 26, 35, 39.7, 39.20, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьей 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 «О землепользовании в городе Москве», постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» (далее — постановление N 273-ПП), разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», приняв во внимание обстоятельства, установленные Арбитражным судом города Москвы при рассмотрении дела N А40-197118/2016, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчиков задолженности за пользование земельным участком и об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исков обществ «Варшавское 38А» и «Варшавское 38В».

Определение Верховного Суда РФ от 23.10.2019 N 309-ЭС19-18348 по делу N А47-9569/2018

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 195, 196, 200, 202, 424, 552, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 17, 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), статьей 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее — Правила), разъяснениями, изложенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», установив соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора и отсутствие оснований для применения по ходатайству ответчика исковой давности, пришли к выводу об обоснованности требований Управления.

Определение Верховного Суда РФ от 25.10.2019 N 304-ЭС19-19677 по делу N А46-15960/2018

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 196, 200, 309, 310, 330, 424, 552, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьями 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске», постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в пунктах 14, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов», приняв во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, приведенную в постановлении от 06.07.2018 N 29-П, Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенную в постановлении от 02.02.2010 N 1204/09, определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2017 N 50-АПГ17-18, применив по заявлению ответчиков срок исковой давности в отношении требований за период до 17.09.2015, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с предпринимателей задолженности по оплате пользования публичным земельным участком и начисленных на сумму долга пеней.

Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2019 N 305-ЭС19-18414 по делу N А40-166714/2018

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды, руководствуясь положениями статей 330, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, установив, что к обществу на основании договора купли-продажи перешло право собственности на здания, расположенные на земельном участке, в отношении которого между прежним собственником зданий Кондратовым С.А. и Департаментом городского имущества города Москвы был заключен договор аренды, в связи с чем у общества, являющегося новым собственником, возникла обязанность по своевременному внесению арендных платежей, обоснованно пришли к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности и пени.

Определение Верховного Суда РФ от 28.11.2019 N 310-ЭС19-21423 по делу N А83-14553/2017

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт пользования предпринимателем в спорный период земельным участком под принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости без заключения договора аренды и без внесения платы за такое пользование, проверив расчет истца и признав его верным, суд, руководствуясь подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, статьями 20, 35, 36, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 552, 1102, пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», требования удовлетворил, признав правильным расчет неосновательного обогащения, исходя из нормативно установленных ставок арендной платы, рассчитанных по формулам, изложенным в постановлении Совета Министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым», а также с применением коэффициента для земельного участка, предназначенного для предпринимательства, в размере 6% в связи с использованием участка в коммерческих целях.

Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2019 N 310-ЭС18-16387 по делу N А54-4520/2016

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 10, 12, 304, 305, 421, 431, 551, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 60, 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации, абзацами 3 и 4 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», разъяснения, приведенные в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришли к выводу об обоснованности требований администрации района.

Определение Верховного Суда РФ от 25.01.2019 N 303-ЭС18-23502 по делу N А59-4317/2017

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что обществом «ТТ» приобретены спорные нежилые помещения по договору купли-продажи от 12.08.2016, расположенные в административном здании в г. Южно-Сахалинске по ул. Крюкова, д. 57, находящемся на принадлежащем обществу «Сахгипроводхоз» на праве собственности земельном участке с кадастровым номером 65:01:0703001:284, и, руководствуясь положениями статей 244, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, признал, что у истца в силу закона возникло право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено административное здание, в состав которого входят принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения, в связи с чем удовлетворил иск.

Определение Верховного Суда РФ от 21.01.2019 N 305-ЭС18-22903 по делу N А40-82873/2017

Установив по результатам исследования представленных в материалы дела доказательств, что в период действия договора аренды на земельном участке возведены строения (объекты), находящиеся в собственности третьих лиц, возможность выделить из общего арендованного земельного участка участки, расположенные под принадлежащими ответчику зданиями и строениями, пригодные для их использования, отсутствует, суды, исходя из положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснений, данных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», не усмотрели оснований для его расторжения, поскольку последнее привело бы к прекращению арендных отношений, в том числе и под принадлежащими обществу зданиями.

Определение Верховного Суда РФ от 18.01.2019 N 306-ЭС18-23125 по делу N А12-36450/2017

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что предприниматель, будучи с 21.01.2000 собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030022:19 площадью 8570 кв. м, должен был оформить право на использование земельного участка под объектами недвижимости; в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении ему земельного участка, необходимого в целях эксплуатации объектов недвижимости, не обратился; действий, направленных на раздел земельного участка с кадастровым номером 34:34:030022:19, не совершил; с заявлением о заключении договора аренды на площадь менее чем 8570 кв. м не обращался, и, руководствуясь пунктом 1 статьи 8, статьями 10, 395, 552, пунктом 1 статьи 1102, пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), в отсутствие доказательств внесения в период с 06.10.2014 по 31.10.2017 (с учетом применения судом первой инстанции срока исковой давности) соответствующей платы за фактическое пользование земельными участками, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.