Зарегистрироваться сейчас
Авторизация
Забыл пароль

Lost your password? Please enter your email address. You will receive a link and will create a new password via email.

Авторизация
Зарегистрироваться сейчас

Телефон горячей линии

8 (499) 350-83-05

Бесплатная юридическая консультация.

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Комментарий к ст. 556 ГК РФ

1. Обязанность продавца по договору продажи недвижимости включает в себя обязанность передать недвижимость покупателю и перенести на него право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество.

В то время как переход к покупателю права собственности на объект недвижимости связан с государственной регистрацией и регулируется ст. 551 ГК (см. коммент. к ней), коммент. ст. определяет порядок передачи недвижимости покупателю. Она предусматривает оформление такой передачи в письменной форме — с помощью передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами. Передаточный акт фиксирует фактическую передачу недвижимого имущества (ввод во владение) и имеет доказательственное значение. При этом передаточный акт не рассматривается судебно-арбитражной практикой в качестве единственно допустимого доказательства передачи имущества (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18 декабря 2007 г. N Ф03-А51/07-1/5143).

2. Передаточный акт не выступает в качестве составной (неотъемлемой) части договора продажи недвижимости. Его наличие или отсутствие не влияет на заключенность и действительность договора.

Передаточный акт не выступает также в качестве дополнения или уточнения договора. Подписание передаточного акта не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 коммент. ст.).

3. Согласно ст. 17 Закона о государственной регистрации для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость представление передаточного акта не является обязательным. Соответственно, передача недвижимости (подписание передаточного акта) может происходить как до, так и после такой регистрации.

4. В момент вручения недвижимого имущества (подписания передаточного акта) обязательство продавца по передаче недвижимого имущества считается исполненным (абз. 2 п. 1 коммент. ст.). Данное правило является общим и может быть изменено законом или договором.

Использование законодателем в рамках абз. 2 п. 1 коммент. ст. фикции исполнения («считается») позволяет придать вручению (подписанию передаточного акта) правовые последствия. Прежде всего они связаны с переходом рисков. В соответствии с п. 1 ст. 459 ГК, если иное не предусмотрено договором, с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче имущества, на покупателя переходит риск случайной гибели этого имущества. Поскольку § 7 гл. 30 не содержит специальных правил относительно момента перехода риска, положения п. 1 ст. 459 ГК подлежат применению и к договору продажи недвижимости.

5. Логическим продолжением указанного выше правила являются нормы абз. 3 п. 1 коммент. ст. Ведь если подписание передаточного акта считается исполнением, то уклонение от его подписания следует рассматривать как уклонение от исполнения. Соответственно, уклонение продавца от подписания передаточного акта считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество и дает покупателю возможность предъявить требования, указанные в п. 1 ст. 405 и ст. 463 ГК. Уклонение покупателя от подписания передаточного акта считается отказом от принятия недвижимости, вследствие чего продавец вправе воспользоваться способами защиты, предусмотренными п. 2 ст. 406 и п. 3 ст. 484 ГК.

Судебная практика по статье 556 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 30.10.2019 N 308-ЭС19-19365 по делу N А32-46645/2018

Признавая решение инспекции в указанной части законным, суд апелляционной инстанции, учитывая документы Росреестра, руководствуясь положениями статей 39, 271, 388 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 131, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», исходил из того, что спорное имущество передано покупателю по актам приема-передачи от 26.09.2015 и 11.11.2015, государственная регистрация перехода права собственности состоялась 02.10.2015, 17.11.2015 и 19.11.2015, при этом обязательство по оплате приобретенного имущества исполнено в полном объеме 06.10.2015 и 25.11.2015, что свидетельствует о фактическом исполнении данных договоров в III и IV кварталах 2015 года.

Определение Верховного Суда РФ от 14.11.2019 N 310-ЭС19-13466 по делу N А54-4259/2016

Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 218, 549, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», разъяснениями, приведенными в пунктах 56, 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд апелляционной инстанции и поддержавший его выводы суд округа, с учетом установленных по делу обстоятельств, в том числе судебными актами по делам N А54-581/2016, N А54-3954/2017, которыми признаны незаконными действия управления по внесению в ЕГРП записей о праве собственности общества, а также действия по исключению из ЕГРП записей о регистрации права собственности Мимоглядова В.Н. на спорные объекты, признав подтвержденным факт заключения с истцом договора купли-продажи от 11.11.2015 в установленной законом форме, фактическую передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем по акту приема-передачи, надлежащее исполнение договора купли-продажи обеими сторонами сделки, в том числе добросовестное (своевременное и в полном размере) осуществление оплаты по договору покупателем, своевременное обращение за государственной регистрацией права собственности, проведение такой регистрации уполномоченным органом, признав общество недобросовестным приобретателем спорных объектов, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных Мимоглядовым В.Н. требований.

Определение Верховного Суда РФ от 14.01.2019 N 305-ЭС18-22219 по делу N А40-69782/2017

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 12, 131, 224, 549, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и учтя разъяснения, изложенные в абзаце третьем пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суды отказали в удовлетворении требований, указав на ненадлежащий способ защиты нарушенного права, учитывая, что требование об обязании ответчика передать истцу здание заявлено не было.

Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2019 N 309-ЭС19-1180 по делу N А07-22335/2017

Исследовав и оценив в совокупности и взаимной связи представленные в дело доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, установив, что спорный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости и сторонами фактически исполнены обязательства, предусмотренные данным договором, однако предприниматель до настоящего времени уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, руководствуясь положениями статей 307, 420, 431, 450, 452, 551, 554, 555, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения первоначального иска, отказав в удовлетворении требований предпринимателя.

Определение Верховного Суда РФ от 09.07.2019 N 304-ЭС19-5492 по делу N А70-17328/2017

При указанных обстоятельствах, подтверждающих наличие между сторонами обязательства по купле-продаже будущей вещи, разделу его помещений с передачей спорного помещения истцу в соответствии с заключенным договором, а также принимая во внимание устранимый характер недостатков выполненных работ истцом, суды первой и кассационной инстанций на основании положений статей 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворили требование истца.

Определение Верховного Суда РФ от 12.09.2019 N 308-ЭС19-14451 по делу N А32-8784/2018

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 131, 218, 309, 310, 549, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», пунктами 59, 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд признал, что агрокомплекс вправе требовать от общества в судебном порядке исполнения обязанности по передаче земельного участка и государственной регистрации соответствующего перехода права собственности, поскольку общество уклоняется от исполнения названной обязанности и от обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации к обществу перехода права собственности на земельный участок; данное требование перешло к обществу по ряду договоров цессии, не признанных в установленном порядке недействительными сделками; плата за уступленное требование внесена; на земельный участок не обращено взыскание; в связи со сменой собственника земельного участка не прекратится его обременение ипотекой; суд не усмотрел в действиях сторон спора признаков злоупотребления правом, а также причинения вреда банку; при заключении договора цессии от 03.12.2015 у истца имелась возможность узнать о наличии обременения земельного участка ипотекой, зарегистрированной 03.09.2015; препятствий для обращения взыскания на земельный участок по иску банка в рамках настоящего дела судом не установлены, в связи с чем удовлетворил иск.

Определение Верховного Суда РФ от 10.01.2017 N 305-ЭС16-18328 по делу N А41-100512/15

Отказывая в удовлетворении иска, суд руководствовался статьями 209, 218, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 2, статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», разъяснениями, изложенными в пунктах 52, 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и исходил из того, что по условиям пункта 5.1 договора купли-продажи стороны договорились зарегистрировать переход права собственности на недвижимые объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним после выполнения покупателем (обществом) пункта 4.2 договора. Суд установил, что истцом не исполнено обязательство, предусмотренное пунктом 4.2 договора, предусмотренная условиями договора оплата в полном объеме не произведена.

Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 N 310-ЭС16-17269 по делу N А35-5933/2015

Разрешая первоначальные исковые требования, суды, руководствуясь положениями пунктов 1, 3 статьи 551, абзацем 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», установив факт уклонения ООО «Росстройком» от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на имущество, проданное ОАО «Курские электрические сети» по договору купли-продажи N 101/юр от 30.12.2013, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска.

Определение Верховного Суда РФ от 22.03.2017 N 307-ЭС16-18174 по делу N А05-12596/2015

Отказывая в удовлетворении требований, суды, придя к выводу по результатам анализа условий договора и оценки имеющихся в материалах дела доказательств об уклонении покупателей от исполнения обязанности по принятию имущества и отсутствии в связи с этим в спорный период со стороны общества просрочки по передаче покупателям предмета договора купли-продажи, руководствуясь статьями 330, 556, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации не усмотрели оснований для взыскания пени.

Определение Верховного Суда РФ от 14.07.2017 N 305-ЭС17-9376 по делу N А40-222656/2015

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 314, 329, 330, 333, 401, 456, 463, 457, 549, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», исходили из того, что примененная истцом к ответчику неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о начислении неустойки в размере 100 000 руб. и удовлетворили требование истца в указанной части.

Определение Верховного Суда РФ от 14.08.2017 N 307-ЭС17-9972 по делу N А05-14604/2015

Руководствуясь статьями 167, 554, 556, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, приняв во внимание установленные при рассмотрении дела N А05-4012/2012 обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что поскольку договор купли-продажи от 14.04.2013 не исполнен, имущество фактически не передано предпринимателю Панову А.М., оснований считать его законным владельцем электрических сетей не имеется.