Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества • Юрист Глобал

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Комментарий к ст. 612 ГК РФ

1. Пункт 1 коммент. ст. регламентирует основания ответственности арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества. Ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска: он отвечает за недостатки переданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках. Это вполне логично, учитывая, что арендодатель, как правило, является собственником переданного в аренду имущества и должен нести риск его случайной гибели или повреждения (см. коммент. к ст. 211 ГК).

При обнаружении недостатков в переданной вещи арендатор имеет возможность защитить свои права и законные интересы по своему выбору тремя путями. Во-первых, арендатор может обратиться к арендодателю с требованием о безвозмездном устранении недостатков имущества либо соразмерном уменьшении арендной платы. Во-вторых, арендатор может самостоятельно устранить недостатки вещи и потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. В-третьих, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Во всех трех указанных случаях после извещения о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя арендодатель вправе без промедления устранить недостатки арендованного имущества или заменить его аналогичным имуществом (п. 1 коммент. ст.). Такая норма имеет целью, по-видимому, установление возможно больших возможностей для сохранения арендных отношений и обеспечения, таким образом, стабильности гражданского оборота в целом. Однако в любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного имущества.

В литературе можно встретить мнение, что, если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить замену арендованного имущества, так как реакция арендодателя на требование арендатора должна соответствовать содержанию этого требования. Однако эта точка зрения не находит подтверждения в коммент. ст. В удовлетворении требования арендатора о расторжении договора должно быть отказано, если арендодатель воспользуется своим правом на незамедлительную замену предоставленного арендатору имущества либо безвозмездное устранение недостатков данного имущества.

2. В п. 2 коммент. ст. содержится исключение из общего правила п. 1 коммент. ст. Ответственность арендодателя не наступает за явные недостатки, т.е. за те из них, которые были оговорены арендодателем уже при заключении договора, заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Эта норма весьма актуальна, если учесть, что в аренду в большинстве случаев передаются вещи, уже бывшие в употреблении и поэтому имеющие те или иные недостатки. При этом нельзя согласиться с утверждением, что в аренду в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению. Закон не регулирует вопросы целесообразности передачи имущества в аренду. В интересы арендатора вполне может входить использование с согласия арендодателя имущества не по назначению, в том числе в связи с его недостатками (например, аренда неисправного телевизора для использования в качестве реквизита в киносъемочном процессе).

Судебная практика по статье 612 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 25.01.2019 N 306-ЭС18-23357 по делу N А65-4836/2018

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 10, 15, 166, 168, 178, 181, 199, 309, 310, 611, 612, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дел N А65-12289/2016, А65-21518/2016 не усмотрели оснований для удовлетворения иска.

Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2019 N 307-ЭС18-24159 по делу N А21-4340/2015

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 15, 393, 611, 612, 615, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая условия договора аренды в частности пункт 5.1.4, устанавливающий обязанность арендатора производить за свой счет техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт арендованного имущества, пришли к выводу об отсутствии у ответчика обязанности возмещать истцу расходы на аварийно-восстановительные работы, в связи с чем не нашли оснований для возложения на администрацию данной обязанности.

Определение Верховного Суда РФ от 08.04.2019 N 302-ЭС19-3139 по делу N А33-33420/2017

Принимая обжалуемое постановление, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 15, 210, 611, 612, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив факт повреждения имущества истца в результате затопления арендуемых у ответчика помещений, признал иск обоснованным.

Определение Верховного Суда РФ от 09.09.2019 N 304-ЭС19-10537 по делу N А27-9287/2018

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьями 9, 49, 69, 70 АПК РФ, учитывая, что ответчик заявил о признании исковых требований, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований предпринимателя.

Определение Верховного Суда РФ от 17.10.2019 N 304-ЭС19-18689 по делу N А75-15080/2018

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 263, 450, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 37, 42, 87, 90 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 2, 28, 32 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», Федеральным законом от 21.07.1997 N 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», Правилами охраны магистральных трубопроводов, утвержденных заместителем Министра топлива и энергетики 29.04.1992 и постановлением Федерального горного и промышленного надзора России от 24.04.1992 N 9, Сводом правил «СП 36.13330.2012. Свод правил. Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85*», утвержденным приказом Госстроя России от 25.12.2012 N 108/ГС, пришли к выводу об обоснованности иска.

Определение Верховного Суда РФ от 07.11.2019 N 305-ЭС19-20792 по делу N А41-99135/2018

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, протолковав условия действующего договора аренды земельного участка от 28.09.2011 N 235-2011/Ю, договора уступки прав требования (цессии) от 02.10.2017 N 02102017, суд, руководствуясь статьями 15, 382, 393, 606, 611, 612, 615, 620, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, в удовлетворении требований отказал.

Определение Верховного Суда РФ от 13.12.2019 N 305-ЭС19-23584 по делу N А40-198906/2018

Удовлетворяя иск, суд руководствовался статьями 15, 470, 471, 475, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и, исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии оснований для освобождения ответчика (продавец) от ответственности за неисправности поставленных вагонов, выявленные в течение гарантийного срока.

Определение Верховного Суда РФ от 14.01.2019 N 304-ЭС18-22502 по делу N А27-21275/2017

Отказывая в удовлетворении иска, суды руководствовались положениями статей 15, 393, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Определение Верховного Суда РФ от 16.01.2019 N 310-ЭС18-23569 по делу N А23-6394/2017

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 447, 606, 611, 612, 614, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 71, 73, 73.1, 94 Лесного кодекса Российской Федерации, установив, что Общество заплатило арендную плату в спорный период в размере, предусмотренном условиями договора аренды лесного участка, заключенного по результатам проведения аукциона, пришли к выводу об отсутствии на стороне ответчиков неосновательного обогащения.

Определение Верховного Суда РФ от 15.01.2019 N 310-ЭС18-22898 по делу N А68-4809/2017

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 15, 16, 166, 167, 168, 178, 180, 393, 421, 611, 612, 614, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», приняв во внимания правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенную в постановлении от 09.04.2013 N 13689/12, обстоятельства, установленные при рассмотрении Арбитражным судом Тульской области дела N А68-5132/2015, пришли к выводу об обоснованности иска общества.

Определение Верховного Суда РФ от 28.01.2019 N 305-ЭС18-8796 по делу N А41-58221/2017

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил невозможность использования обществом спорного земельного участка для тех целей, для которых оно его получило по договору аренды, по не зависящим от общества обстоятельствам, и, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 328, статей 611, 612, 614, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 37, 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая разъяснения, изложенные в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», в пункте 4 раздела III Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пришел к выводу, что возложение на арендатора обязанности по оплате арендной платы неправомерно, а на стороне комитета (арендодателя) возникло неосновательное обогащение в виде денежных средств, уплаченных арендатором в качестве арендной платы (задатка) в размере 2 500 000 руб.