Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество • Юрист Глобал

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарий к ст. 613 ГК РФ

1. Коммент. ст. определяет судьбу прав третьих лиц на имущество, сдаваемое в аренду. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, причем как вещных, так и обязательственных.

Данная обязанность основана на том, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. В ряде случаев арендатор, узнав о правах третьих лиц на имущество, не пошел бы на заключение договора аренды (например, если третьи лица имеют право пользования им в силу сервитута или в силу другого договора аренды). Следовательно, он вправе рассчитывать на то, что его предупредят о возможных «дефектах» передаваемого ему титула владения и (или) пользования имуществом.

2. Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (в дополнение к основаниям расторжения договора, упомянутым в ст. 620 ГК).

Кроме того, арендатор, подвергшийся опасности утратить право аренды на имущество арендодателя вследствие обращения кредитором арендодателя взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требование такого кредитора без согласия арендодателя (п. 2 ст. 313 ГК). Вследствие этого к арендатору перейдет право кредитора по отношению к арендодателю.

Судебная практика по статье 613 ГК РФ

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.11.2019 N 309-ЭС19-13850 по делу N А50-7869/2018

Суды также не устанавливали, когда ответчики узнали или должны были узнать о неправомерности владения спорным участком, осуществлялось ли пользование участком после получения информации о неправомерном владении. Между тем в ситуации, когда шел спор о том, кто является собственником имущества, арендатор мог правомерно приостановить пользование, отказаться от пользования имуществом (статьи 608, 613 ГК РФ). В силу статей 328, 614 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату в случаях, когда он не осуществляет пользование по независящим от него обстоятельствам. Следовательно, данная арендная плата и не должна была быть получена арендодателем.

Определение Верховного Суда РФ от 13.03.2017 N 305-ЭС17-457 по делу N А40-250502/2015

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь нормами статей 422, 432, 453, 606, 607, 611, 613, 614, 1102, 1103, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, правомерно указав, что плата за право заключения договора аренды не является арендной платой за пользование земельным участком, оплата права аренды является единовременным платежом и не подлежит распределению на период срока аренды.

Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2019 N 304-ЭС19-1011 по делу N А45-37380/2017

Договор от 07.09.2007 N 1457-д на аренду земельного участка с кадастровым номером 54:32:010801:40 нарушает пункт 6 статьи 105, пункт 5.1 статьи 5.1 статьи 105,пункт 5 части 3 статьи 105 Лесного кодекса Российской Федерации, а именно, размещение объектов капитального строительства на землях городских лесов, за исключением гидротехнических сооружений; права арендатора, установленные пунктом 1 статьи 611, пунктом 2 статьи 612, статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, ответчик обязан был предупредить истца о существенных недостатках передаваемого объекта и о правах третьих лиц на земельный участок.

Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2017 N 309-ЭС17-6296 по делу N А07-23356/2015

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе акт осмотра земельного участка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, постановление о назначении административного наказания, проанализировав условия договора аренды земельного участка, руководствуясь статьями 15, 401, 404, 606, 611, 612, 613, 614, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 37, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей в спорный период, разъяснениями, приведенными в пунктах 11, 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований Кооператива.

Определение Верховного Суда РФ от 28.12.2020 N 307-ЭС20-19882 по делу N А21-12122/2018

Исследовав и оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 15, 393, 611, 612, 613, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, суды отказали в удовлетворении требований, придя к выводам о надлежащем исполнении арендодателем обязательств по передаче арендатору предмета аренды.

Определение Верховного Суда РФ от 27.04.2018 N 308-ЭС18-5570 по делу N А53-5617/2017

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав поведение сторон в период действия договора аренды, руководствуясь статьями 2, 15, 16, 393, 613, 620, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, приняв во внимание обстоятельства, установленные судами при рассмотрении дел N А53-34628/2012, А53-22912/2013, 33-10605/2015, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Определение Верховного Суда РФ от 18.06.2018 N 305-ЭС18-7016 по делу N А40-11374/2017

Разрешая спор, суды руководствовались положениями статей 15, 196, 199, 422, 432, 453, 606, 607, 611, 0 613, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Закона города Москвы от 05.05.2010 N 17 «О генеральном плане города Москвы», постановления Правительства Москвы от 14.04.2009 N 299-ПП «О территориальной схеме зоны развития, прилегающей к ММДЦ «Москва-Сити» и установили, что между сторонами спора на основании распоряжения Правительства Москвы от 12.03.2004 N 418-П заключен договор аренды земельного участка от 21.07.2004 на срок 49 лет, во исполнение указанного распоряжения обществом внесена плата за право заключения этого договора в размере 5 350 000 долларов США.

Определение Верховного Суда РФ от 20.08.2018 N 305-ЭС18-11964 по делу N А40-107389/2016

Апелляционный суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе заключение судебной экспертизы, проанализировав условия договоров аренды зданий, руководствуясь статьями 266 — 271 АПК РФ, статьями 309, 310, 431, 450, 606, 613, 614, 616, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора», приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делам N А40-162284/2016, А40-250765/2015, А40-66237/2016, пришел к выводам о наличии оснований для расторжения по требованию арендатора ООО «Фемида недвижимость» спорных договоров аренды зданий и, как следствие, о прекращении у арендатора обязательства по восстановлению обеспечительного платежа.