Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок • Юрист Глобал

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Комментарий к ст. 621 ГК РФ

1. Пункт 1 коммент. ст. содержит общие условия осуществления преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (примерами иного регулирования законом являются п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК). Причем уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п. 33 письма ВАС N 66).

Коммент. ст. устанавливает ряд специальных требований к арендатору, намеренному воспользоваться преимущественным правом.

Во-первых, он должен надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору. Во-вторых, он должен быть готов заключить новый договор аренды при прочих равных условиях, т.е. на условиях, в любом случае не худших для арендодателя по сравнению с теми, которые готовы предложить последнему третьи лица. В-третьих, арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора.

2. Преимущественное право не означает, что договор должен быть заключен непременно на прежних условиях. Юридически заключается новый договор, содержание которого может существенно отличаться от прежнего договора (пп. 31 — 32 письма ВАС N 66). Правилен и более общий вывод: преимущественное право арендатора вообще не обязывает арендодателя во что бы то ни стало вновь сдавать имущество в аренду.

Однако если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в нарушение коммент. ст. в течение года со дня истечения срока прежнего договора аренды заключил новый договор аренды с третьим лицом, то арендатор вправе в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков. Перевод прав и обязанностей — это принудительное вступление бывшего арендатора в новый договор аренды в качестве арендатора, производимое по решению суда. Если иное не предусмотрено законом или договором субаренды, субарендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, также по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора субаренды на новый срок (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК).

3. В литературе можно встретить точку зрения, согласно которой по аналогии с порядком осуществления преимущественного права покупки (ст. 250 ГК) арендодатель обязан уведомить арендатора об условиях, на которых он готов заключить договор с третьим лицом, и предложить ему реализовать принадлежащее ему преимущественное право. Целесообразность этого правила очевидна, однако в связи с отсутствием его нормативного закрепления говорить об указанной обязанности арендодателя, даже по аналогии, не приходится. Бремя доказывания, подчас невозможного без «детективной» слежки за поведением арендодателя (не заключил ли он новый договор), в течение года по прекращении прежнего договора целиком лежит на бывшем арендаторе.

4. В результате нормального развития событий договор аренды прекращается истечением его срока без какого-либо предупреждения со стороны арендодателя или арендатора. Однако на практике часто бывает так, что по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает. В таком случае договор считается возобновленным на прежних условиях, за исключением условия о сроке: последний становится неопределенным (п. 2 ст. 610, п. 2 коммент. ст.).

Возобновление происходит без специального (положительного) соглашения сторон, т.е. посредством их конклюдентных действий. Основанием возобновления договора является отвечающая интересам обеих сторон презумпция того, что стороны, не выражая своей воли на прекращение договора, тем самым молчаливо соглашаются на продолжение договора на прежних условиях. Возобновление договора на неопределенный срок не означает придания ему свойства бессрочности: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Данные сроки предупреждения (с разницей лишь в их продолжительности) вызваны понятной «предосторожностью» законодателя в целях уравнения интересов сторон по договору.

Нормы коммент. ст. о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не применяются к некоторым договорам, для которых законом установлены исключения: например, к договору проката (см. коммент. к ст. 627 ГК), аренды транспортного средства (см. коммент. к ст. 632, 642 ГК).

Судебная практика по статье 621 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 09.01.2019 N 305-ЭС18-21949 по делу N А41-1664/2018

Поскольку после истечения срока действия договора, ответчик — ООО «КОМБИ» (арендатор) продолжал пользоваться арендованным имуществом, при отсутствии возражении со стороны истца — КУИ города Лыткарино (арендодателя), договор был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с положениями статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определение Верховного Суда РФ от 12.03.2019 N 302-ЭС18-22715 по делу N А19-17524/2017

Учитывая, что 18.03.2016 земельный участок сельскохозяйственного назначения предоставлялся ему не впервые, заявитель полагает, что суды необоснованно применили к спорным правоотношениям нормы пунктов 1, 3, 4, подпунктов 12 и 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ и не применили подлежащие применению нормы права о преимущественном праве добросовестного арендатора земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определение Верховного Суда РФ от 22.04.2019 N 303-ЭС19-4327 по делу N А51-8633/2018

Разрешая требование об обязании предпринимателя возвратить объект аренды, суды, руководствуясь статьей 606, пунктом 1 и абзацем 2 пункта 2 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), установив, что договор аренды заключен со множественностью лиц на стороне арендодателя, является возобновленным на неопределенный срок, при этом министерство как арендодатель не отказывалось от договора аренды, пришли к выводу о том, что правовых оснований для его прекращения по правилам статьи 610 ГК РФ не имеется, в связи с чем отказали в удовлетворении указанного требования.

Определение Верховного Суда РФ от 10.06.2019 N 308-ЭС19-7784 по делу N А32-6925/2018

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 12, 15, 16, 610, 621, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.33, 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», статьей 117 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», разъяснениями, содержащимися в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, пришли к выводу, что истцом не доказано наличие совокупности условий, необходимых для наступления гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков, составляющих стоимость демонтированного, самовольно размещенного нестационарного торгового объекта (далее — НТО), принадлежавшего истцу.

Определение Верховного Суда РФ от 26.06.2019 N 310-ЭС19-6352 по делу N А14-297/2018

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 198, 200, 201 АПК РФ, статьи 165.1, 296, 299, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьи 3, 9 Закона N 159-ФЗ, статью 17.1 Закона N 135-ФЗ, статью 4 Закона N 209-ФЗ, разъяснения, приведенные в пункте 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункте 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ Управления имущества не соответствует положениям Закона N 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, и обязали Управление имущества устранить нарушение прав и законных интересов предпринимателя путем совершения действий, установленных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ; в отношении требований, заявленных к Казенному предприятию, отказали.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.06.2019 N 19-КГ19-4

Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Определение Верховного Суда РФ от 11.10.2019 N 310-ЭС19-17153 по делу N А23-1084/2018

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 301 — 305, 450, 606, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьями 39.33, 39.36, 60, 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон о торговой деятельности), Положением о порядке размещения нестационарных торговых объектов и объектов по оказанию бытовых услуг на территории города Калуги, утвержденным постановлением Городской Управы города Калуги от 17.06.2015 N 176-п (далее — Положение о порядке размещения НТО), разъяснениями, приведенными в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах», приняв во внимание правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, приведенную в определении от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, вступившее в законную силу определение Калужского областного суда от 28.11.2017 по делу N 33а-3555/2017, пришли к выводу об обоснованности требований Управы.

Определение Верховного Суда РФ от 11.10.2019 N 310-ЭС19-17163 по делу N А23-2420/2018

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 301 — 305, 450, 606, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьями 39.33, 39.36, 60, 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон о торговой деятельности), Положением о порядке размещения нестационарных торговых объектов и объектов по оказанию бытовых услуг на территории города Калуги, утвержденным постановлением Городской Управы города Калуги от 17.06.2015 N 176-п (далее — Положение о порядке размещения НТО), разъяснениями, приведенными в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах», приняв во внимание вступившее в законную силу определение Калужского областного суда от 28.11.2017 по делу N 33а-3555/2017, пришли к выводу об обоснованности требований Управы.

Определение Верховного Суда РФ от 11.10.2019 N 310-ЭС19-17304 по делу N А23-2618/2018

Определение Верховного Суда РФ от 11.10.2019 N 310-ЭС19-17161 по делу N А23-973/2018

Определение Верховного Суда РФ от 11.10.2019 N 310-ЭС19-17151 по делу N А23-1296/2018