Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение • Юрист Глобал

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Комментарий к ст. 675 ГК РФ

1. Коммент. ст. направлена на укрепление стабильности отношений жилищного найма и обеспечивает охрану прав нанимателя при смене собственника жилого помещения. В своей основе закрепленное ею правило базируется на принципе, согласно которому имущество, обремененное правами третьих лиц, может отчуждаться лишь вместе с этими обременениями. Незнание нового собственника о наличии таких обременений не может служить основанием для освобождения от них имущества.

Поэтому в случае отчуждения жилого помещения, которое сдано внаем, новый собственник не вправе требовать выселения нанимателей лишь на том основании, что он не был предупрежден прежним собственником о том, что жилое помещение сдано внаем. Сказанное позволяет признать, что право нанимателя жилого помещения обладает свойством следования.

2. Интересы нового собственника жилого помещения, который не знал о том, что приобрел помещение, обремененное правами нанимателя, защищаются по отношению лишь к бывшему собственнику этого помещения. Новый собственник помещения может потребовать уменьшения цены договора или в одностороннем порядке отказаться от договора.

Судебная практика по статье 675 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 24.05.2019 N 310-ЭС18-6506(3) по делу N А68-1378/2016

Суды руководствовались статьей 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», пунктом 1 статьи 131, пунктом 1 статьи 168, пунктом 1 статьи 558, статьей 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6 статьи 1, пунктом 2 статьи 14, подпунктом 3 пункта 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Определение Конституционного Суда РФ от 23.11.2017 N 2586-О

статьи 675 ГК Российской Федерации, в соответствии с которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения; при этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма;

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.10.2017 N 35-КГ17-9

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции об отказе в иске, исходил из того, что передача неприватизированных жилых помещений в доме … , корпус … , по улице … в муниципальную собственность в силу статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет расторжения или изменения ранее заключенного с истцами договора коммерческого найма, а новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Определение Верховного Суда РФ от 06.07.2020 N 309-ЭС20-8573 по делу N А50-12261/2019

Отказывая в иске, суды, основываясь на оценке представленных в дело доказательств в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 153, 310, 450, 450.1, 671, 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 102, 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», исходили из того, что предусмотренная арендной сделкой плата за пользование помещением должника в три раза ниже соответствующей платы при сравнимых обстоятельствах, что указывало наличие законных оснований для одностороннего отказа конкурсным управляющим от исполнения данной сделки как препятствующей восстановлению платежеспособности должника и влекущей появление риска возникновения убытков.

Апелляционное определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 18.06.2019 N АПЛ19-193

Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 — 3 статьи 685 ГК РФ. Другие положения этого кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством (часть 3 статьи 672).