Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения • Юрист Глобал

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Комментарий к ст. 676 ГК РФ

1. Обязанности наймодателя, которые перечислены в коммент. ст., не могут рассматриваться ни как исчерпывающие, ни как императивные. С одной стороны, из закона следует, что на наймодателе лежат и другие обязанности. В частности, в ст. 676 ничего не говорится об обязанностях наймодателя по проведению ремонта жилого помещения (этому вопросу посвящена ст. 681 ГК), по предупреждению нанимателя об изменении цен на содержание и ремонт жилья, тарифов на коммунальные услуги, по подготовке дома к эксплуатации в зимних условиях и т.д.

С другой стороны, далеко не все обязанности, перечисленные в п. 2, могут лежать на наймодателе с учетом конкретного вида сдаваемого внаем жилого помещения. Из содержания п. 2 видно, что он, в сущности, рассчитан лишь на сдачу внаем квартиры в многоквартирном доме, который целиком принадлежит наймодателю. Кроме того, очевидно, что стороны могут договориться об ином распределении обязанностей, чем это предписано коммент. ст.

Поэтому значение коммент. ст. состоит лишь в том, что она определяет только некоторые обязанности наймодателя, которые тот обычно несет при сдаче внаем квартиры в многоквартирном доме.

2. Прежде всего, наймодатель жилого помещения обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям. Во избежание споров целесообразно оформлять такую передачу специальным актом, в котором фиксируется состояние жилого помещения на момент его сдачи внаем.

Наличие данной обязанности не исключает того, что по договоренности сторон обязанность по приведению помещения в пригодное для проживания состояние может принять на себя наниматель.

3. Обязанность наймодателя по осуществлению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, едва ли может быть выполнена отдельным собственником сдаваемой внаем квартиры в многоквартирном доме, если сам дом ему не принадлежит. Очевидно, что решение этого вопроса находится вне его контроля.

Тем не менее, если этот вопрос не решен в договоре найма иначе, из настоящей ст. следует, что все неблагоприятные последствия, связанные с ненадлежащей эксплуатацией жилого дома, возлагаются на наймодателя. Например, если в доме не работает лифт или засорился мусоропровод, отвечать за это перед нанимателем должен наймодатель. Хотя нелепость данного положения очевидна, этот вывод вытекает из п. 2 ст. 676.

4. Аналогичным образом в коммент. ст. решен вопрос относительно предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, а также проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Однако в отличие от обязанности по обеспечению надлежащей эксплуатации многоквартирного дома возложение этих обязанностей на наймодателя, который не является собственником самого дома, имеет определенный смысл. Ведь именно он, а не наниматель связан договорными отношениями с организацией, управляющей многоквартирным домом, или с организациями, оказывающими коммунальные услуги. Обязанность по поддержанию в надлежащем состоянии общего имущества многоквартирного дома и устройств, обеспечивающих оказание коммунальных услуг, также лежит на самом наймодателе как собственнике (сособственнике) этого имущества.

5. Вместе с тем из п. 2 следует, что по общему правилу обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателе. Данный вывод подтверждает и абз. 3 ст. 678 ГК. Поэтому если договором найма не предусмотрено иное, наниматель наряду с платой за наем должен самостоятельно оплачивать все коммунальные услуги.

Судебная практика по статье 676 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 22.04.2019 N 306-ЭС19-5833 по делу N А57-12024/2017

При названных обстоятельствах, руководствуясь статьями 210, 309, 676 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что при дальнейшем ухудшении состояния общего имущества обязанность проведения капитального ремонта такого имущества повторно на муниципальное образование возложена быть не может, и отказал в удовлетворении иска.

Определение Верховного Суда РФ от 21.02.2017 N 306-ЭС16-21008 по делу N А57-8143/2015

Удовлетворяя заявленные обществом требования, суды руководствовались статьями 210, 676, 681 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статьями 6, 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статьей 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», положениями Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», учли определение Конституционного Суда Российской Федерации от 01.03.2012 N 389-О-О, и исходили из того, что обязанность по производству капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения им обязательства.

Определение Верховного Суда РФ от 26.05.2017 N 306-ЭС17-6551 по делу N А57-8155/2015

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствовались положениями статей 1, 8, 210, 307, 309, 310, 676, 681 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Федеральным законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», Законом Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», установив, что на момент приватизации гражданами жилых помещений требовался капитальный ремонт дома, доказательств проведения которого ответчиком в материалы дела не представлено, суды обязали администрацию за счет средств бюджета произвести ремонт инженерных систем и конструктивных элементов многоквартирного дома.

Определение Верховного Суда РФ от 26.05.2017 N 306-ЭС17-6552 по делу N А57-8157/2015

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 8, 210, 676, 681 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Федеральным законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», Законом Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», исследовав и оценив, представленные по делу доказательства, в том числе заключения судебной строительно-технической экспертизы и дефектных ведомостей, пришли к выводу о том, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства. Установив, что на момент приватизации гражданами жилых помещений требовался капитальный ремонт дома, доказательств проведения которого ответчиком в материалы дела не представлено, суды обязали администрацию за счет средств бюджета произвести ремонт и восстановление герметизации горизонтальных и вертикальных стыков стеновых панелей многоквартирных домов.

Определение Верховного Суда РФ от 02.06.2017 N 306-ЭС17-5991 по делу N А57-8156/2015

Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2017 N 306-ЭС17-6005 по делу N А57-10396/2015

Удовлетворяя исковые требования общества «Прогресс», суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 210, 676, 681 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и исходили из непредставления ответчиком доказательств проведения капитального ремонта, необходимость которого подтверждена представленными истцом доказательствами и результатами судебной экспертизы, а также из того, что в силу закона обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2017 N 306-ЭС17-8695 по делу N А57-7128/2015

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что на момент приватизации гражданами жилых помещений требовался капитальный ремонт дома, доказательств, проведения которого администрация в материалы дела не представила; обязанность по производству капитального ремонта общего имущества спорного многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя и не исполненная им на момент приватизации гражданами помещений в указанном доме, сохраняется за ним до исполнения данного обязательства; при этом данная обязанность сохраняется как перед гражданами, приватизировавшими жилые помещения до передачи дома в управление, так и перед гражданами, являвшимися на момент передачи нанимателями жилых помещений, в объеме обязательств, установленных применительно к договору социального найма; объем необходимых для проведения капитального ремонта работ и их стоимость определены в заключении судебной экспертизы и ответчиком не оспорены, суд, руководствуясь статьями 307, 309, 310, 676, 681 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации», Законом от 04.07.1991 N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», исковые требования удовлетворил.

Определение Верховного Суда РФ от 07.09.2017 N 306-ЭС17-11901 по делу N А57-8154/2015

Исследовав и оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимной связи, принимая во внимание результаты экспертного заключения от 05.12.2016 N 193/2016, руководствуясь положениями части 1 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 676, 681 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2, пункта 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденным приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312, Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1099 (утративших силу с 23.05.2006), Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, определяющими порядок предоставления и оплаты услуг, права и обязанности потребителей, права, обязанность и ответственность исполнителей, в том числе по эксплуатации, сохранности и содержанию жилищного фонда, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом «Прогресс» требований в полном объеме ввиду неисполнения обязанности уполномоченным органом по производству капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, при наличии в материалах дела доказательств необходимости его проведения.

Определение Верховного Суда РФ от 07.11.2017 N 306-ЭС17-16476 по делу N А57-8977/2015

Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь положениями статей 210, 676, 681 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», Закона Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Постановлением Правительства РФ от 02.08.1999 N 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах социальной защиты населения», приняв по внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы, установив наличие обязанности по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома у администрации как у бывшего наймодателя и факт ее не исполненная им на момент приватизации гражданами занимаемых в этом доме жилых помещений, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Определение Верховного Суда РФ от 27.11.2017 N 306-ЭС17-18128 по делу N А57-15601/2016

Определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 306-ЭС17-6717 по делу N А57-7001/2015

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе акты технического состояния от 16.08.2011, 28.09.2012, 22.10.2013, 14.10.2014, заключение судебной экспертизы, руководствуясь статьями 307, 309, 310, 676, 681 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации», Законом от 04.07.1991 N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», пришли к выводу об обоснованности исковых требований.