Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения • Юрист Глобал

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Комментарий к ст. 678 ГК РФ

1. Коммент. ст. перечисляет основные обязанности нанимателя, которые не носят исчерпывающего характера. В частности, в ст. 678 не упоминаются такие обязанности нанимателя, как соблюдение правил пользования жилыми помещениями, содержание в чистоте и порядке жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и объектов благоустройства; освобождение в установленные сроки и сдача наймодателю в исправном состоянии жилого помещения, санитарно- технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также погашение задолженности по плате за жилое помещение и коммунальные услуги и т.д.

Поскольку коммент. ст. носит явно несовершенный характер, к условиям использования жилого помещения может применяться ст. 17 ЖК, которая определяет назначение жилого помещения и пределы его использования. Указанная статья допускает использование жилого помещения проживающими в нем лицами и для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Кроме того, в нем подчеркивается, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, их соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утв. Правительством РФ.

2. Указание на то, что наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя, является неточным по крайней мере по двум причинам. Во-первых, в жилищном праве традиционно говорится о переустройстве и перепланировке, а не реконструкции. Последний термин используется в строительстве, а не в рассматриваемой сфере. Во-вторых, переустройство и перепланировка жилого помещения должны согласовываться не только с наймодателем, но и с органом местного самоуправления (см. ст. 26 ЖК).

3. Обязанность нанимателя своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение является одной из главных обязанностей нанимателя. Вместе с тем договор жилищного найма может быть и безвозмездным, если это прямо предусмотрено договором.

Закон закрепляет презумпцию, согласно которой коммунальные услуги по утвержденным ценам и тарифам оплачиваются нанимателем самостоятельно. По соглашению сторон наймодатель может принять эти расходы на себя, учтя их в составе платы за наем.

Судебная практика по статье 678 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 20.06.2019 N 309-ЭС19-357 по делу N А60-69339/2017

Повторно оценив представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора управления, руководствуясь положениями статей 30, 67, 153, 155, 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и правилами изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для применения части 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) и отнесения на собственника жилого фонда обязанности по возмещению управляющей компании задолженности нанимателей по внесению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества дома.

Определение Верховного Суда РФ от 09.12.2019 N 309-ЭС19-22604 по делу N А47-1235/2018

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 170, 180, 210, 249, 309, 329, 330, 421, 431, 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 153, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, установив наличие задолженности по оплате услуг за период, предшествующий передаче помещений по договорам социального найма, учитывая обязанность нанимателей, проживающих в МКД, вносить платежи за содержание и ремонт общего имущества дома, апелляционный суд частично удовлетворил первоначальный и встречный иски.

Определение Верховного Суда РФ от 20.05.2019 N 307-ЭС19-5692 по делу N А26-735/2017

При рассмотрении настоящего спора суды руководствовались статьями 210, 539, 544, 548, 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 67, 153, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, положениями Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354.

Определение Верховного Суда РФ от 25.04.2017 N 309-ЭС17-3347 по делу N А50-467/2016

Разрешая спор, суды руководствовались статьей 10, частью 2 статьи 30, пунктом 5 части 3 статьи 67, частью 2 статьи 153, частями 3, 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывали правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 N 15066/12.

Определение Верховного Суда РФ от 07.08.2017 N 303-ЭС17-9678 по делу N А73-10957/2016

При рассмотрении настоящего спора суды руководствовались статьями 210, 539, 544, 548, 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354.

Определение Верховного Суда РФ от 22.08.2017 N 303-ЭС17-10671 по делу N А73-5840/2016

В своих выводах суды основывались на оценке представленных в дело доказательств в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и руководствовались положениями статей 210, 540, 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 10, 30, 60, 67, 153 — 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354.

Определение Верховного Суда РФ от 09.01.2020 N 304-ЭС19-23950 по делу N А27-16203/2018

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд кассационной инстанции руководствовался статьями 210, 249, 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 15, 30, 67, 153, 154, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», и исходил из того, что спорное помещение запитано от сетей общежития и находится под общедомовым прибором учета (далее — ОДПУ), при этом сам по себе факт регистрации в отношении объекта права муниципальной собственности в виде отдельного нежилого помещения не изменяет его правовой статус и не меняет характера правоотношений сторон.

Определение Верховного Суда РФ от 20.12.2019 N 307-ЭС19-23019 по делу N А56-57509/2018

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд округа, руководствуясь положениями статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 153, 154, 155, пункта 5 части 3 статьи 67 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении от 11.06.2013 N 15066/12, учитывая разъяснения, изложенные в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, признал, что плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также за коммунальные услуги вносит не собственник, а наниматель жилого помещения, а собственник несет соответствующие расходы только до заселения жилого помещения, и, исходя из того обстоятельства, что спорная квартира передана учреждением по договору найма служебного жилого помещения Исаевой Н.А., отказал в удовлетворения иска в части взыскания с учреждения задолженности за содержание жилого помещения, задолженности за коммунальные услуги и пеней.

Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2020 N 305-ЭС19-26573 по делу N А40-206935/2017

Суд округа, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, соответствие выводов об их применении установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, изменил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, с учетом положений статьи 678 Гражданского кодекса и статьи 67 Жилищного кодекса, исключил из расчета взыскиваемой задолженности суммы, начисленные за обслуживание квартир, сданных в наем.

Определение Верховного Суда РФ от 24.03.2020 N 310-ЭС20-3771 по делу N А14-14992/2018

Оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, отказывая в иске, апелляционный суд, с которым согласился суд округа, руководствовался статьей 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что при передаче квартир, находящихся в собственности муниципального образования, гражданам по договору социального найма, обязанность по оплате услуг на содержание и ремонт общего имущества, коммунальных услуг в силу закона лежит на нанимателе; факт невозможности взыскания задолженности с нанимателей по решению судов не влечет исполнения данной обязанности собственником жилых помещений.

Определение Верховного Суда РФ от 30.03.2020 N 305-ЭС20-2112 по делу N А40-252002/2018

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе платежные поручения о выплате военнослужащим истцом понесенных ими расходов за наем (поднаем) жилых помещений, ведомостями на зачисление заработной платы и других выплат, реестрами денежных средств по результатам зачислений, договорами найма (поднайма) жилых помещений на каждого военнослужащего, установив факт несения учреждением расходов на выплату компенсации оплаты найма военнослужащими жилых помещений за период с 01.09.2017 по 30.06.2018 и непредставления институтом доказательств их возмещения, суд, руководствуясь статьями 307, 309 — 310, 671, 674, 678, 679, 682 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 27 Федерального закона от 03.07.2016 N 226-ФЗ «О войсках национальной гвардии Российской Федерации», пунктом 2 постановления Правительства РФ от 31.12.2004 N 909 «О порядке выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим — гражданам Российской Федерации, проходящим военную службу по контракту, гражданам Российской Федерации, уволенным с военной службы, и членам их семей», приказом Министра обороны Российской Федерации от 27.05.2016 N 303, требования удовлетворил частично, исходя из того, что часть из исчисленных истцом расходов ранее была взыскана в рамках дела N А40-208274/17-76-1423, обусловлена допущенными арифметическими ошибками, а также не имеет надлежащего документального подтверждения факта их несения.