Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости • Юрист Глобал

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Комментарий к ст. 555 ГК РФ

1. Цена является существенным условием договора продажи недвижимости (п. 1 коммент. ст.). Следует учесть, что закон требует от сторон согласования именно цены недвижимости. При указании в договоре лишь стоимости объекта (в том числе по данным, содержащимся в техническом паспорте), без привязки к цене, условие о цене следует считать несогласованным, а договор — незаключенным (см.: Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. С. 299).

2. Цена продаваемой недвижимости будет считаться согласованной, когда договор прямо определяет цену отчуждаемого объекта в денежных единицах, а также если он содержит указание на способы, при помощи которых такая цена может быть бесспорно определена. При этом в случае, если цена в договоре определена за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества (п. 3 коммент. ст.).

Коммент. ст. не исключает возможности определения цены (валюты долга) в иностранной валюте (см. п. 2 ст. 317 ГК; п. 7 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 (БНА. 2001. N 35); информационное письмо Президиума ВАС от 4 ноября 2002 г. N 70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 ГК РФ»).

3. Согласно п. 2 коммент. ст. цена отчуждаемой недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя (в зависимости от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю, — см. ст. 552 ГК) либо цену соответствующего земельного участка, либо цену права аренды этого участка.

Правило п. 2 коммент. ст. является диспозитивным. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором.

4. Нередко единым договором оформляется продажа нескольких объектов недвижимости или продажа как недвижимых, так и движимых вещей. Вопрос о том, достаточно ли для заключения договора лишь общей цены либо необходимо установление цены по каждому из отчуждаемых объектов, не находит в судебно-арбитражной практике однозначного решения (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31 января 2005 г. N А19-15790/04-22-Ф02-79/05-С2, А19-15790/04-22-Ф02-80/05-С2; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 6 января 2004 г. N А33-2518/03-С2-Ф02-4629/03-С2; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29 мая 2006 г. N А66-4778/2005; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31 октября 2003 г. N А05-1613/03-60/24).

5. Коммент. ст. (равно как и иные нормы § 7 гл. 30 ГК) не содержит специального регулирования обязанности покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества. Как следствие, к договору продажи недвижимости подлежат применению общие правила ст. 486 — 489 ГК об оплате товара (см. коммент. к ним). Если иное не предусмотрено договором, продажа недвижимости в кредит (в том числе с рассрочкой платежа) влечет возникновение ипотеки проданного объекта в силу закона (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК). Такая ипотека подлежит государственной регистрации, осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя (см. п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке). При продаже в кредит жилого помещения или предприятия государственная регистрация договора является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона (абз. 2 п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).

Порядок государственной регистрации ипотеки в силу закона установлен п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке, а также разд. IV Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. N 213 (БНА. 2006. N 27). Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. При этом залогодержатель не лишен возможности обратиться к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона, ранее не зарегистрированной учреждением юстиции, без внесения платы за такую регистрацию (п. 9 информационного письма Президиума ВАС от 28 января 2005 г. N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС. 2005. N 4).

Судебная практика по статье 555 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 18.01.2019 N 309-КГ18-22914 по делу N А76-37562/2017

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, и оставляя в силе решение суда, суд кассационной инстанции руководствовался статьями 209, 210, 420, 421, 431, 432, 549, 550, 551, 555 ГК РФ, положениями Налогового кодекса Российской Федерации.

Учитывая установленные судом первой инстанции обстоятельства, в том числе, показания свидетелей о работе магазина в спорном периоде, в их совокупности и взаимосвязи, доказанность инспекцией, что в спорный период предприниматель являлся собственником магазина, который использовался предпринимателем в предпринимательской деятельности, а также отсутствие доказательств того, что магазин эксплуатировался иным лицом, характер взаимоотношений с которым не предполагал осуществление налогоплательщиком предпринимательской деятельности, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что инспекцией проверка проведена в установленном порядке, оспариваемое решение соответствует требованиям налогового законодательства.

Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2019 N 309-ЭС19-1180 по делу N А07-22335/2017

Исследовав и оценив в совокупности и взаимной связи представленные в дело доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, установив, что спорный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости и сторонами фактически исполнены обязательства, предусмотренные данным договором, однако предприниматель до настоящего времени уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, руководствуясь положениями статей 307, 420, 431, 450, 452, 551, 554, 555, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения первоначального иска, отказав в удовлетворении требований предпринимателя.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 N 309-ЭС19-2748 по делу N А76-32486/2017

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела, руководствуясь статьями 166, 168, 180, 209, 217, 448, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 13, 18, 23 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», разъяснениями, приведенными в пунктах 74 и 100 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дела N А76-26388/2016, пришли к выводу об обоснованности требований Общества в части признания недействительным договора купли-продажи нежилого помещения и отсутствии оснований для удовлетворения иска Организации.

Определение Верховного Суда РФ от 08.05.2019 N 302-ЭС19-5689 по делу N А74-19167/2017

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что при заключении спорного договора купли-продажи его стороны согласовали предмет договора (наименование, площадь, кадастровый номер и адрес подлежащего продаже объекта недвижимого имущества соответствуют данным об объекте, указанным в ЕГРН), договор исполнен сторонами (имущество передано обществу по акту приема-передачи от 29.04.2013 и произведена его оплата, произведена государственная регистрация перехода права собственности на объекты к покупателю), суды, руководствуясь статьями 432, 454, 455, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, не усмотрели оснований для признания договора купли-продажи от 27.03.2013 незаключенным.

Определение Верховного Суда РФ от 04.06.2019 N 305-ЭС19-6988 по делу N А40-107522/2018

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 552, 555, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также учтя обстоятельства, установленные в ходе рассмотрения дела N А40-76683/2015, суды правомерно отказали в удовлетворении требований, придя к мотивированному выводу, что в рассматриваемом случае в состав переданного имущества входил в том числе и земельный участок; стоимость переданных здания и земельного участка эквивалентны стоимости доли Общества в уставном капитале Компании.

Определение Верховного Суда РФ от 16.08.2019 N 310-ЭС19-12925 по делу N А14-1292/2018

Утверждая разногласия сторон при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в публичной собственности, в части определения выкупной цены в редакции ответчика (Департамента), суды трех инстанций, руководствовались статьями 11, 12, 422, 445, 446, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), пунктом 1 статьи 2, пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», разъяснениями, приведенными в пунктах 4, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», и исходили из следующего: не имеется оснований для определения выкупной стоимости спорного участка в льготном размере в размере 2,5% кадастровой стоимости, действовавшем до 01.07.2012, поскольку Общество, указывая на то, что оно впервые обратилось с заявлением о выкупе 16.05.2012, в последующем не подтвердило намерение выкупить участок, не оспаривало бездействие уполномоченного органа, длительное время не осуществляло никаких действий, направленных на оформление прав в отношении участка, было привлечено за это к административной ответственности, а следовательно, в указанный период утратило интерес в приобретении участка; в связи с подачей Обществом надлежащей заявки на выкуп только через несколько лет, выкупную стоимость участка Департамент правомерно определил в размере, установленном нормативными правовыми актами Воронежской области, действовавшими на дату подачи такой заявки.

Определение Конституционного Суда РФ от 28.02.2017 N 434-О

Оспариваемое законоположение направлено на регламентацию института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и защиту интересов собственников указанных в данной норме объектов недвижимости и — рассматриваемое во взаимосвязи с нормами о купле-продаже недвижимости, в том числе пунктом 3 статьи 555 ГК Российской Федерации об определении общей цены недвижимого имущества, подлежащей уплате, исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, и пунктом 2 статьи 556 того же Кодекса, согласно которому принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, — не может расцениваться как нарушающее в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права заявителя, в конкретном деле с участием которого суды указали, что согласно договору цена объекта недвижимости не была установлена на единицу площади.

Определение Верховного Суда РФ от 04.04.2017 N 307-ЭС17-2694 по делу N А56-2900/2016

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 432, 445, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 159-ФЗ), исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, пришли к выводу о незаключенности договора от 16.09.2015

Определение Верховного Суда РФ от 06.04.2017 N 305-ЭС17-2352 по делу N А41-6339/2016

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 166 — 168, 431, 447 449, пунктом 1 статьи 552, пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 29, 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшими на момент возникновения спорных отношений), статьями 15, 17, 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», суд апелляционной инстанции в удовлетворении требований отказал.

Определение Верховного Суда РФ от 05.09.2017 N 310-ЭС17-12270 по делу N А35-1880/2015

Отменяя постановление апелляционного суда, окружной суд, руководствуясь положениями статей 15, 16, 393, 395, 555, 1069, 1071 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходил из того, что суд первой инстанции, оценив в совокупности письма от 06.06.2014, 03.02.2015, 11.02.2015, а также временной период между ними, пришел к обоснованному выводу о непринятии истцом со своей стороны мер для скорейшего урегулирования с ответчиком всех имеющихся у него 10 вопросов относительно заключения договора купли-продажи муниципального имущества. Истец своими действиями оттягивал заключение договора купли-продажи спорного объекта, чем способствовал увеличению суммы, заявленной им впоследствии, как убытки.

Определение Верховного Суда РФ от 13.09.2017 N 308-КГ17-12656 по делу N А32-25129/2016

Удовлетворяя заявление общества, суды руководствовались статьями 173, 446, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 части 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации и исходили из того, что заявление общества о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140002:7 подано 09.12.2015, ввиду чего его выкупная стоимость должна рассчитываться в соответствии с законодательством, действовавшим на указанную дату, устанавливающего цену земельного участка в семнадцатикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.