Статья 654. Размер арендной платы • Юрист Глобал

1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Комментарий к ст. 654 ГК РФ

1. Согласно п. 1 коммент. ст. условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды здания и сооружения (в отличие от общего правила п. 1 ст. 614 ГК, установленного для обычных договоров аренды). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Согласование размера арендной платы — это целиком свобода усмотрения сторон, если иное не предусмотрено законом. Поэтому предложения о введении в гражданское законодательство нормы, согласно которой для более точного определения размера арендных платежей арендодатель по требованию арендатора перед заключением договора аренды должен провести инвентаризацию и оценку объекта и ознакомить с актами арендатора, противоречат принципу свободы договора (ст. 421 ГК). Некоторые авторы предлагают сделать обязательной лишь предварительную инвентаризацию арендодателем передаваемого арендатору имущества, считая неразумным и неправомерным обязывать частных лиц обращаться к услугам оценщиков. В этом предложении есть определенный рационализм, но определение состава и состояния вещи, по поводу аренды которой идут переговоры, все же вполне может быть осуществлено в добровольном порядке, без обязывающей законодательной нормы.

2. В п. 2 коммент. ст. в общем виде определен состав арендной платы по договору аренды здания или сооружения. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. Впрочем, данное правило является общим и может быть изменено законом или договором. Например, земельные участки в границах арендуемых объектов культурного наследия могут передаваться в безвозмездное пользование благотворительным и иным организациям (ст. 56 Закона об объектах культурного наследия).

3. В п. 3 коммент. ст. обозначена зависимость величины арендной платы от фактического размера переданного арендатору здания или сооружения в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре исходя из показателя размера здания (сооружения). Арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения, что призвано устранить необоснованные финансовые потери какой-либо из сторон договора в случае несоответствия фактического размера здания или сооружения и размера, указанного в документах по его технической инвентаризации.

4. В остальном порядок, условия и сроки внесения арендной платы не имеют особенностей по сравнению с общими нормами ст. 614 ГК.

Судебная практика по статье 654 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 16.09.2019 N 307-ЭС19-14586 по делу N А13-14268/2018

Удовлетворяя заявленные требования суды руководствовались положениями статей 1, 22, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 424, 654, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», и правомерно исходили из того, что после введения объекта в эксплуатацию цель договора достигнута, следовательно, земельный участок считается используемым для его эксплуатации; после ввода объекта в эксплуатацию (07.05.2018) арендная плата должна рассчитываться в соответствии с функциональным использованием земельного участка.

Определение Верховного Суда РФ от 10.12.2019 N 304-ЭС19-22209 по делу N А02-704/2010

Впоследствии общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения от 02.08.2010, в обоснование заявления указав, что вступившим в законную силу решением от 17.01.2019 Арбитражного суда Республики Алтай по делу N А02-1733/2018 в силу статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации было установлено, что плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием.

Определение Верховного Суда РФ от 13.02.2019 N 302-ЭС18-25997 по делу N А78-8563/2018

Суды первой и апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 606, 614, 622, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора» (далее — постановление Пленума N 35), пришли к выводу об обоснованности иска.

Определение Верховного Суда РФ от 29.04.2019 N 301-ЭС19-4890 по делу N А29-1028/2017

Отменяя постановление апелляционного суда и оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд округа руководствовался пунктом 1 статьи 433, статьями 607, 654, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что спорный договор аренды содержал все необходимые существенные условия, согласованные сторонами, исполнялся сторонами (нежилое помещение было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 21.12.2014), поэтому данный договор являлся заключенным. Приняв во внимание, что после расторжения договора аренды ответчик не передал истцу спорные помещения по акту, суд пришел к выводу о необходимости взыскания задолженности по оплате пользования помещением с 21.12.2014 по 27.01.2016 в сумме 264 516 руб. 12 коп. Размер этой суммы не оспорен сторонами.

Определение Верховного Суда РФ от 22.11.2019 N 307-ЭС19-21862 по делу N А56-94367/2018

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 157.1, 165.1, 623, 650, 651, 654, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 5 информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», установив, что Общество произвело реконструкцию базы отдыха «Аракуль», принадлежащей ответчику на праве собственности, добровольно и намеренно при отсутствии какого-либо согласования или обязательства со стороны ответчика, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Определение Верховного Суда РФ от 23.01.2017 N 302-ЭС16-15829 по делу N А10-3442/2014

По мнению заявителя, поскольку сторонами при заключении договора не была установлена обязанность ответчика дополнительно к арендной плате вносить плату за земельный участок, на котором расположены арендуемые объекты, следовательно, в силу п. 2 ст. 654 ГК РФ, установленная в договоре аренды плата за пользование зданием, сооружением или помещением включает плату за пользование земельным участком.

Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2017 N 644-ПЭК16 по делу N А50-11810/2015

Руководствуясь положениями статей 431, 652, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Судебная коллегия указала на отсутствие в заключенном сторонами договоре условий о взимании сверх установленной арендной платы иной платы за пользование земельных участком, на котором расположено здание с помещениями, арендуемыми учреждением. В отсутствие волеизъявления сторон договора по вопросу установления отдельной арендной платы за пользование земельным участком и обязанности учреждения заключить договор аренды земельного участка Судебная коллегия сочла ошибочными выводы судов апелляционной инстанции и округа об обязанности ответчика уплатить заявленные истцом суммы.

Определение Верховного Суда РФ от 20.02.2017 N 305-ЭС16-21300 по делу N А40-253386/2015

Разрешая заявленные требования, суды руководствовались положениями статьи 431, пункта 1 статьи 432, статей 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что спорный договор аренды нежилого помещения содержит все существенные условия, установленные законом, при его подписании и исполнении у сторон не возникло разногласий относительно размера арендной платы; договор сторонами исполнялся и исполняется; доказательств ненадлежащего исполнения спорного договора со стороны ответчика истцом в материалы дела не представлено, пришли к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Определение Верховного Суда РФ от 27.02.2017 N 303-ЭС16-20882 по делу N А51-14030/2015

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, установив фактические обстоятельства, изучив условия договора аренды недвижимого имущества от 24.02.2012 N 04-12/03/01-14, договора о предоставлении услуг от 29.02.2012 N 05-12ку/03/01-14, руководствуясь статьями 309, 314, 614, 650, 654, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных университетом требований.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2017 по делу N 302-ЭС16-15829, А10-3442/2014

Не согласившись с вынесенными по делу судебными актами, Общество обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой ссылается на допущенные судами нарушения норм материального права, а именно: пункта 1 статьи 450, статьи 652, пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), пункта 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее — постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11), пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13).

Определение Верховного Суда РФ от 06.04.2017 N 309-ЭС16-18264 по делу N А60-55635/2015

Не согласившись с принятыми судебными актами, заявитель обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и отказать в удовлетворении требований в полном объеме, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального права, в частности статей 652, 654 Гражданского кодекса.