Статья 655. Передача здания или сооружения • Юрист Глобал

1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Комментарий к ст. 655 ГК РФ

1. Пункт 1 коммент. ст. посвящен оформлению передачи в аренду здания или сооружения. В число общих обязанностей арендодателя входит предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В данном случае передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Данное правило может быть, впрочем, изменено законом или договором аренды здания или сооружения.

При всей важности передаточного акта его подписание является не актом соблюдения формы договора, а письменным доказательством, подтверждающим исполнение последнего. Неподписание передаточного акта одной из сторон не означает незаключения или прекращения договора аренды здания и сооружения, равно как и подписание его без фактической передачи предмета аренды не означает исполнения арендодателем обязанности по предоставлению здания и сооружения арендатору.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. Данный отказ, если он нарушает договор аренды и закон, будет являться основанием для привлечения отказавшейся стороны к гражданско-правовой ответственности. Напротив, правомерный отказ от исполнения договора (например, в случае, если арендатор не внес предусмотренный договором аванс) не влечет указанной ответственности.

2. Пункт 2 коммент. ст. отображает общее правило п. 1 коммент. ст. применительно к возврату арендованного здания или сооружения. В случае прекращения договора арендатор обязан вернуть соответствующее здание и сооружение в том же порядке, в каком оно передавалось в аренду, т.е. с подписанием сторонами передаточного акта.

Судебная практика по статье 655 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 04.02.2019 N 302-ЭС18-24154 по делу N А33-17409/2017

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 450, 606, 607, 609, 614, 620, 651, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что спорное помещение передано предпринимателем по акту приема-передачи N 1 в удовлетворительном состоянии и принято обществом, которое ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению арендных платежей в период до возврата помещения, удовлетворили иск предпринимателя.

Определение Верховного Суда РФ от 15.02.2019 N 305-ЭС18-25251 по делу N А41-65684/2017

Отказывая в удовлетворении остальной части иска, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 450, 452, 606, 614, 619, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», исследовав и оценив представленные в дело доказательства, не усмотрел оснований для взыскания задолженности и пени.

Определение Верховного Суда РФ от 30.08.2019 N 305-ЭС19-15383 по делу N А41-78488/2018

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение почерковедческой технико-криминалистической экспертизы, проанализировав условия договора аренды нежилого помещения, руководствуясь статьями 167, 168, 309, 310, 329, 330, 333, 431, 606, 611, 614, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», в пунктах 69, 71, 74, 75, 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», пришли к выводам о наличии оснований для взыскания с Общества (арендатора) в пользу предпринимателя (арендодателя) 3 886 200 руб. задолженности, 2 603 754 руб. начисленной на сумму долга неустойки и об отсутствии оснований для признания договора аренды недействительным (ничтожным).

Определение Верховного Суда РФ от 11.10.2019 N 305-ЭС19-16991 по делу N А40-104714/2018

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора от 01.06.2012 N 2-09/12 аренды нежилого помещения и дополнительных соглашений к нему, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 333, 431, 443, 452, 450, 606, 614, 615, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), разъяснениями, приведенными в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в части взыскания с общества «ИНМАР» (арендатора) в пользу общества «ТРК-Череповец» (арендодателя) задолженности по арендной плате — 26 514 749 руб. 12 коп. постоянной составляющей арендной платы, 9 325 602 руб. 72 коп. переменной составляющей арендной платы, 1 275 679 руб. 17 коп. оборотной составляющей арендной платы, 50 822 902 руб. 83 коп. неустойки, начисленной на сумму основного долга за нарушение сроков внесения арендной платы, и 1600 руб. 00 коп. расходов, понесенных на осуществление государственной регистрации договора аренды.

Определение Верховного Суда РФ от 15.10.2019 N 308-ЭС19-16004 по делу N А63-12983/2018

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела, руководствуясь статьями 15, 309, 310, 450, 450.1, 606, 614, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворении иска исходя из следующего: по условиям договора аренды от 10.09.2013 N 3446/2 Общество — арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора при условии письменного уведомления об этом арендодателя не менее чем за два месяца; Общество в порядке реализации права, предусмотренного пунктом 5.5 договора аренды, направило предпринимателю уведомление от 25.12.2017 об отказе от договора в одностороннем порядке и о необходимости арендодателю прибыть 25.02.2018 для приема помещения; уведомление получено истцом в установленном порядке, следовательно, договор аренды прекратил свое действие — 25.02.2018; между тем арендодатель уклонился от приемки помещения; поскольку истец не представил доказательств того, что после прекращения договора арендатор пользовался арендованным помещением, не имеется оснований для удовлетворения требования о взыскании арендной платы за период после прекращения договора; ввиду того, что предприниматель не доказал факт повреждения пола при входе в здание именно Обществом, отсутствуют основания для взыскания с ответчика убытков в виде ущерба причиненного имуществу истца.

Определение Верховного Суда РФ от 18.10.2019 N 307-ЭС19-18776 по делу N А56-53744/2015

Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь положениями статей 395, 450, 606, 610, 614, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, в том числе условия заключенного договора, установив, что до момента направления предпринимателю уведомлений от 19.12.2014 N 883-р и от 30.06.2015 N 349-Г о применении прямой валютной оговорки и увеличении размера арендной платы, официально установленный ЦБ РФ курс рубль/доллар США в течение 30 календарных дней не изменился в сторону обесценивания рубля более чем на 10% по отношению к официально установленному ЦБ РФ курсу рубль/доллар США на дату заключения договора субаренды, пришли к выводу о том, что у общества отсутствовали основания для изменения размера арендной платы на основании пункта 3.5.1 договора в одностороннем порядке, в связи с чем арендная плата арендатором должна была вноситься по ставке, установленной пунктом 3.1 договора субаренды.

Определение Верховного Суда РФ от 18.10.2019 N 305-ЭС19-19243 по делу N А40-6101/2018

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 310, 450, 606, 610, 619, 621, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), разъяснениями, приведенными в пункте 27 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пришли к выводу об обоснованности первоначального иска и отсутствии оснований для удовлетворения встречного требования Общества.

Определение Верховного Суда РФ от 24.10.2019 N 310-ЭС19-16874 по делу N А54-6875/2018

Суды, удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворения встречных требований, руководствуясь положениями статей 432, 434, 435, 655, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, исходили из отсутствия между сторонами арендных правоотношений. Судами отмечено, что предпринимателем не доказан факт направления обществу проектов договора аренды и их получение, а также факт принятия помещения обществом и пользования им.

Определение Верховного Суда РФ от 14.11.2019 N 301-ЭС19-20208 по делу N А17-7130/2018

Разрешая спор, суды, руководствуясь статьями 328, 606, 614, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что после расторжения договоров аренды нежилых помещений, подписания соответствующих актов приема-передачи арендованных объектов, ответчиком осуществлен возврат спорного имущества арендодателю (ООО «Стройматериалы XXI века»), которое на тот момент являлось правообладателем спорных помещений, а также учитывая отсутствие доказательств, свидетельствующих о занятии ответчиком арендованных помещений в спорный период после расторжения договоров аренды, пришли к выводу о недоказанности пользования арендатором спорными объектами и об отсутствии оснований для взыскания задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определение Верховного Суда РФ от 15.11.2019 N 306-ЭС19-20503 по делу N А12-26204/2018

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 8, 408, 450, 450.1, 610, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель может в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца, проанализировав действия истца в части направления в адрес ответчика 19.07.2018 претензионного письма, пришли к выводу о том, что требование истца свидетельствует об отказе от исполнения договора аренды, в связи с чем договор прекратил свое действие (по истечении трех месяцев с момента получения уведомления, то есть с 25.10.2018).

Определение Верховного Суда РФ от 05.12.2019 N 305-ЭС19-18275 по делу N А40-235720/2018

Удовлетворяя требования общества, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 655, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 2 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее — Закон N 164-ФЗ), принимая во внимание установленные в рамках дел N А55-14537/2014, N А40-54501/15, N А40-25108/15 обстоятельства и установив, что предмет лизинга фактически лизингополучателю не передан лизингодателем, в том числе и после его получения в фактическое владение и пользование, пришел к выводу, что у общества обязанность по выплате лизинговых платежей не возникла и отказ компании от договора лизинга по этому основанию не имеет правового значения в силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.