Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений • Юрист Глобал

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Часть вторая утратила силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

Комментарий к ст. 273 ГК РФ

1. Если собственник земельного участка совпадает в одном лице с собственником расположенного на нем недвижимого имущества, то переход права собственности на здание или сооружение влечет переход права собственности на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение недвижимости без земельного участка, а земельного участка — без расположенной на нем недвижимости не допускается, а соглашение об этом считается ничтожным. При этом допускается отчуждение части земельного участка, на котором недвижимости нет. Такой порядок применяется не только при переходе права собственности по договору, но и при реквизиции, конфискации и обращении взыскания на имущество.

Таким образом, законодатель ограничивает право собственника на распоряжение земельным участком. Он не может оставить его в собственности и передать вместе с недвижимостью на каком-либо ограниченном вещном праве.

2. Исключение из правила предусмотрено в п. 4 ст. 35 ЗК: право собственности не переходит на земельный участок при отчуждении части здания, если она не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также если участок изъят из оборота.

Судебная практика по статье 273 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 19.11.2018 N 308-ЭС18-18666 по делу N А61-2208/2017

До принятия решения общество «Энергос» в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) уточнило требования и в дополнение к первоначально заявленным требованиям попросило признать отсутствующим право собственности Тасоева А.Б. и Джуссоева К.Х. на земельный участок с кадастровым номером 15:09:004092:295 и право собственности общества «Борми» на земельный участок с кадастровым номером 15:09:004092:294; обязать Управление Росреестра в течение десяти дней со дня вступления в законную силу решения суда зарегистрировать за обществом «Энергос» право собственности на земельный участок площадью 16 009 кв. м с кадастровым номером 15:09:04:0902:0012. В обоснование данного ходатайства общество «Энергос» сослалось на то, что право собственности на исходный земельный участок с кадастровым номером 15:09:04:0902:0012 возникло у него на основании договора от 26.10.2007 N 3 купли-продажи земельного участка, заключенного с обществом «Борми» (продавец), а также в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статей 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) с момента приобретения у общества «Борми» объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности.

Определение Верховного Суда РФ от 08.04.2019 N 305-ЭС19-3198 по делу N А40-218659/2017

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 273, 421, 422, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства дела N А40-166985/2016, установив, что спорные договоры не содержат условий о приватизации земельного участка, на котором расположены выкупаемые объекты недвижимости, не усмотрели оснований для удовлетворения иска.

Определение Верховного Суда РФ от 20.12.2019 N 310-ЭС19-22525 по делу N А48-1994/2015

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 11, 167, 181, 199, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что требования Васина С.Н. о применении последствий недействительности сделки заявлено за пределами установленного законом срока исковой давности.

Определение Верховного Суда РФ от 13.03.2018 N 2-ПЭК18 по делу N А56-33380/2016

Отменяя судебные акты судов первой инстанции и округа, Судебная коллегия, руководствуясь положениями подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 2 статьи 552, статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, признала обоснованным выводы суда апелляционной инстанции о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.

Определение Верховного Суда РФ от 09.07.2018 N 309-ЭС18-10121 по делу N А60-34238/2017

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, в силу закона возникает с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, суд, руководствуясь статьями 35, 39.20. Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 273, пунктом 1 статьи 422, пунктом 1 статьи 446, пунктом 2 статьи 551, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пришел к выводу о наличии оснований для урегулирования разногласий, возникших между администрацией, предприятием «Екатеринбургэнерго» и обществом «ЕТК» при заключении договора аренды земельного участка от 31.05.2012 N 2-1095 в форме дополнительного соглашения от 29.08.2016 N 2, изложив пункт 2 в редакции общества «ЕТК», а именно: «2. Права и обязанности МУП «Екатеринбургэнерго» по договору прекращаются с 18.07.2016. Права и обязанности АО «ЕТК» по договору, в том числе по уплате арендной платы, возникают с 18.07.2016″.

Определение Верховного Суда РФ от 09.07.2018 N 309-ЭС18-10117 по делу N А60-33882/2017

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, в силу закона возникает с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, суд, руководствуясь статьями 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 273, 421, пунктом 1 статьи 422, статьями 433, 435, пунктом 1 статьи 446, статьей 438, пунктом 2 статьи 551, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пришел к выводу о наличии оснований для урегулирования разногласий, возникших между администрацией, предприятием «Екатеринбургэнерго» и обществом «ЕТК» при заключении договора аренды земельного участка от 14.02.2005 N 2-552 в форме дополнительного соглашения от 29.08.2016 N 3, изложив пункт 2 в редакции общества «ЕТК», а именно: «2. Права и обязанности МУП «Екатеринбургэнерго» по договору прекращаются с 25.07.2016. 3. Права и обязанности АО «ЕТК» по договору, в том числе по уплате арендной платы, возникают с 25.07.2016″.

Определение Верховного Суда РФ от 09.07.2018 N 309-ЭС18-9288 по делу N А60-34236/2017

Отменяя судебные акты, суд округа исходил из следующего. Учитывая, что право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, в силу закона возникает с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, суд кассационной инстанции, руководствуясь статьями 35, 39.20. Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 273, пунктом 1 статьи 422, пунктом 2 статьи 425, пунктом 1 статьи 433, статьями 438, 445, пунктом 2 статьи 446, пунктом 2 статьи 551, пунктом 3 статьи 552, статьями 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пришел к выводу о наличии оснований для урегулирования разногласий, возникших между администрацией, предприятием «Екатеринбургэнерго» и обществом «ЕТК» при заключении договора аренды земельного участка от 17.10.2011 N 2-1063 в форме дополнительного соглашения от 29.08.2016 N 2, изложив пункт 2 в редакции общества «ЕТК», а именно: «2. Права и обязанности МУП «Екатеринбургэнерго» по договору прекращаются с 25.07.2016. Права и обязанности АО «Екатеринбургская теплосетевая компания» по договору, в том числе по уплате арендной платы, возникают с 25.07.2016″.

Определение Верховного Суда РФ от 12.12.2018 N 309-ЭС18-20259 по делу N А60-53371/2017

Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, суд округа руководствовался статьями 1, 11.2, 11.4, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 244, 273, 304, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», правовой позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2018 N 305-ЭС18-5945, пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018 и исходил из обстоятельств, свидетельствующих о заключении предпринимателями договоров долевого участия в строительстве до принятия Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации», в связи с чем посчитал необходимым проверить наличие оснований для перехода права собственности на исходный земельный участок к обществу «Уралстрой-1» (продавец) и в дальнейшем к истцам (покупатели).

Определение Верховного Суда РФ от 27.12.2018 N 306-КГ18-21780 по делу N А72-17781/2017

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 131, 223, 244, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьями 1, 35, 39.3, 39.20 ЗК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 189-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приняв во внимание правовую позицию, Верховного Суда Российской Федерации, приведенную в определении от 23.11.2017 N 307-ЭС17-5707, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований предпринимателя и признания незаконными оспариваемых отказов агентства в предоставлении заявителю в собственность испрашиваемого земельного участка.

Определение Верховного Суда РФ от 25.01.2019 N 303-ЭС18-23502 по делу N А59-4317/2017

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что обществом «ТТ» приобретены спорные нежилые помещения по договору купли-продажи от 12.08.2016, расположенные в административном здании в г. Южно-Сахалинске по ул. Крюкова, д. 57, находящемся на принадлежащем обществу «Сахгипроводхоз» на праве собственности земельном участке с кадастровым номером 65:01:0703001:284, и, руководствуясь положениями статей 244, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, признал, что у истца в силу закона возникло право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено административное здание, в состав которого входят принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения, в связи с чем удовлетворил иск.

Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2019 N 6-КА19-1

При этом, как указал суд, на момент возникновения спорных правоотношений здание, несмотря на наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о наличии у административного истца права собственности на него, не отвечало требованиям статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент безопасности» (далее — Технический регламент), устанавливающего понятие сооружения, а также не соответствовало критериям объекта недвижимого имущества, тесно связанного с землей, по смыслу положений статей 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 ЗК РФ.