Статья 281. Возмещение за изымаемый земельный участок • Юрист Глобал

1. За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

2. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

3. При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок.

4. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Комментарий к ст. 281 ГК РФ

1. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится на основании соглашения о выкупе. Такое соглашение между уполномоченным органом соответствующего публично-правового образования, для нужд которого изымается участок, и собственником заключается в простой письменной форме и не требует государственной регистрации. Но государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок.

Существенным условием соглашения о выкупе является обязательство публично-правового образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. Также в соглашении определяются плата за земельный участок (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа.

2. Определение выкупной цены земельного участка осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством. В выкупную цену включаются: 1) рыночная стоимость земельного участка; 2) рыночная стоимость находящегося на нем недвижимого имущества; 3) все убытки, причиненные собственнику изъятием.

Согласно ст. 66 ЗК цена земельного участка и находящейся на нем недвижимости определяется по соглашению сторон, которые могут руководствоваться Законом об оценочной деятельности. Если при выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд возникли разногласия по размеру выкупной цены, оценка недвижимости является обязательной. В соответствии с п. 4 ст. 57 ЗК для расчета выкупной цены используется стоимость участка в день, предшествующий принятию решения.

Возмещение собственнику убытков в соответствии со ст. 57 ЗК производится в полном объеме, включая в том числе упущенную выгоду. Под убытками понимаются реальный ущерб — затраты, понесенные собственником (например, на улучшение земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений, на посадки многолетних плодово-ягодных, защитных и других насаждений, посевов и т.д.), упущенную выгоду (например, неполученную арендную плату, произведенные изменения участка для возможности сдать его в аренду, неполученный ежегодный доход от реализации перерабатываемой продукции в расчете на предстоящий период, который требуется для возобновления производства на новом участке, и т.п.), а также убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами (например, штраф за досрочное прекращение договора).

Возмещаемые собственнику убытки могут быть оговорены в соглашении о выкупе либо выплачиваться на основании решения суда в случае возникновения разногласий о возможности их компенсации или об их размере. Все убытки, как фактические, так и предполагаемые, должны иметь обоснованное подтверждение. В качестве доказательств могут быть представлены сметы затрат, договоры и другие документы, подтверждающие факт затрат, связанных с переездом, переносом строений, перемещением древесно-кустарниковой растительности, обязательства перед третьими лицами и т.п.

Порядок возмещения убытков собственникам изымаемых участков устанавливается в Правилах возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утв. Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. (СЗ РФ. 2003. N 19. Ст. 1849).

Следует учитывать, что погашение убытков контрагентам по сделкам является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому при их возмещении необходимо руководствоваться нормами гражданского законодательства об ответственности. Так, в соответствии с п. 1 ст. 401 ГК при неисполнении обязательства лицо несет ответственность только при наличии вины (умысла или неосторожности). Следовательно, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд на собственника не может быть возложена ответственность за досрочное прекращение обязательств. Если земельный участок использовался для предпринимательской деятельности, собственник также может быть освобожден от ответственности (хотя он и отвечает независимо от вины), так как надлежащее исполнение им обязательств перед контрагентами оказалось невозможным вследствие действия непреодолимой силы, т.е. чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства — изъятия участка для государственных или муниципальных нужд (п. 3 ст. 401 ГК). Но если тем не менее в соглашении о выкупе убытки, причиненные контрагентам, были включены в выкупную цену, собственник обязан выплатить их и не может ссылаться на освобождение от ответственности.

Выкупная цена выплачивается собственнику из бюджета того публично-правового образования, для нужд которого изымается земельный участок.

3. Соглашение о выкупе является возмездным договором. Встречным предоставлением по общему правилу является выкупная цена (денежная сумма). Но в соответствии с комментируемой нормой в качестве такового может выступить и имущественный эквивалент — другой земельный участок. Если его стоимость меньше, чем выкупная цена изымаемого участка, производится доплата разницы с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В этом случае соглашение о выкупе можно квалифицировать как договор мены. Но допускается он только по соглашению с собственником земельного участка.

Судебная практика по статье 281 ГК РФ

Постановление ЕСПЧ от 28.03.2017

66. В соответствии со статьей 281 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение за изымаемый земельный участок для государственных или муниципальных нужд включает рыночную стоимость земельного участка и любого недвижимого имущества, расположенного на нем, а также все убытки, понесенные собственником в результате такого изъятия.

Определение Верховного Суда РФ от 28.09.2018 N 306-ЭС18-14319 по делу N А12-70662/2016

Удовлетворяя заявленные по настоящему делу требования департамента, суды руководствовались статьями 279, 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 1 (2014) и исходили из установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о соблюдении департаментом надлежащим образом процедуры, установленной законом для изъятия для муниципальных нужд земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, определив размер компенсации исходя из рыночной стоимости объектов на момент рассмотрения спора с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы.

Определение Верховного Суда РФ от 20.11.2018 N 275-ПЭК18 по делу N А41-89689/2016

Руководствуясь положениями статей 131, 279, 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 49, 56.2, 56.3, 56.6, 56.11, 57, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», разъяснениями, приведенными в пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», суд первой инстанции пришел к выводу, что стоимость возмещения за изымаемые для государственных нужд земельные участки, определенная в дополнении к экспертному заключению от 24.03.2017 N СЭ-56/17, является достоверной, разумной и обоснованной.

Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 07.08.2019 N 18-КА19-21

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 39.1, 39.2, пп. 16 п. 2 ст. 39.6, п. 1 ст. 39.21, пп. 16 п. 2 ст. 39.10, п. 3 ст. 56.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также — ЗК РФ), ст. ст. 279, 281 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), пришел к выводам, что поскольку земельный участок, предоставленный административному истцу на праве аренды, фактически изъят из ее пользования, так как на нем расположены инженерные сети, которые являются социально значимым объектом, то действия Администрации об отказе в изъятии данного земельного участка являются незаконными. Также суд указал, что Администрация незаконно не рассмотрела обращение о предоставлении Кимишкез Е.Ю. в аренду земельного участка без проведения торгов взамен изымаемого земельного участка, предоставленного административному истцу на праве аренды.

Определение Верховного Суда РФ от 09.12.2019 N 310-ЭС19-22042 по делу N А08-1230/2017

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключение судебной экономической экспертизы от 05.07.2018 N 457-э/18, согласно которой величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 27.06.2018 составляет 128 010 135 руб., суд, руководствуясь подпунктом 2 пункта 1 статьи 49, пунктами 1, 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 2, 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», удовлетворил первоначальные требования.

Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2019 N 307-ЭС19-22441 по делу N А56-4209/2017

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с том числе заключение судебной экспертизы, проведенной экспертами общества с ограниченной ответственностью «Иола», от 18.05.2017 N СЭ3/2018, суд установил, что принадлежащий обществу земельный участок с кадастровым номером 78:37:0017212:92 фактически был занят с 2008 года до оформления его изъятия в установленном законом порядке, в связи с чем, руководствуясь пунктами 1, 2, 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пришел к выводу, что у Комитета в силу закона имеется обязанность по компенсации убытков, возникших у ответчика в связи с невозможностью использования земельного участка и изъятия его для государственных нужд.

Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2018 N 305-ЭС18-6489 по делу N А40-225923/2015

Руководствуясь положениями части 1 статьи 65, пункта 5 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 15, 280, 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, Правилами возмещения собственникам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 N 262, установив факт несения истцом расходов, связанных со строительством офисно-складского комплекса в соответствии с требованиями закона; оценив в совокупности и взаимной связи представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований ввиду доказанности истцом совокупности условий, необходимой для взыскания с ответчика убытков в установленном размере.

Определение Верховного Суда РФ от 30.07.2018 N 308-ЭС18-9968 по делу N А32-24414/2010

Разрешая спор, суды, руководствуясь положениями статей 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 55, 62 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ «Об организации и проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», учитывая экспертное заключение от 30.11.2016, установив, что недополученная ответчиком в качестве компенсации сумма за изъятое имущество составляет 2 059 000 руб. обязали Министерство выплатить компенсацию в указанном размере.

Определение Верховного Суда РФ от 17.08.2018 N 308-ЭС18-11838 по делу N А32-40377/2017

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе представленные сторонами отчеты об оценке, руководствуясь статьями 279, 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 49, 56.2, 56.3, 56.8, 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297, 298, 299, придя к выводу о соблюдении Обществом порядка и сроков принудительного изъятия принадлежащего предпринимателю на праве собственности земельного участка для федеральных нужд и соответствие отчета об оценке, представленного Обществом, требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, признали достоверной, разумной и обоснованной определенную в нем стоимость возмещения за изымаемый для государственных нужд земельный участок, включая рыночную стоимость земельного участка и убытки, причиненные собственнику в результате его изъятия, в связи с чем изъяли у предпринимателя для государственных нужд спорный земельный участок и установили компенсацию за указанный участок в размере 1 126 989 руб.

Определение Верховного Суда РФ от 06.09.2018 N 305-ЭС18-12793 по делу N А41-915/2017

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключение судебной оценочной экспертизы, суд, учитывая частичное признание ответчиком исковых требований, руководствуясь положениями пункта 4 статьи 57, пункта 3 статьи 279, пунктов 1, 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 49, 56.2, пункта 1 статьи 56.3, пункта 2 статьи 55, статьи 56.6, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», учитывая разъяснения, данные в разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, удовлетворил иск.

Определение Верховного Суда РФ от 23.10.2018 N 308-ЭС18-16349 по делу N А15-6070/2016

Оценив заключение комиссионной судебной экспертизы от 29.09.2017, признав его соответствующим действующему законодательству об оценочной деятельности и наиболее полно отражающим реальную стоимость объекта оценки на момент рассмотрения спора, суды, руководствуясь положениями статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, определили размер возмещения за изымаемый у общества земельный участок в размере 5 069 000 руб.